«RALENTISSEMENT SUR LE MARCHE DU NEUF.» Décembre est par tradition le mois des bilans. Il nous permet année après année d’analyser l’activité immobilière et d’y déceler peut-être plus précisément les futures tendances. Porter un regard sur les douze derniers mois d’activité devrait nous éviter d’être aveuglé par le court terme. Cette année a été marquée par des interventions appuyées des milieux bancaires qui agitent le spectre de la bulle spéculative. La BNS, quant à elle, a souligné un certain relâchement des établissements financiers dans leur politique d’octroi de crédits hypothécaires qui pourrait conduire à une surexposition. En ce qui concerne notre activité immobilière, l’indice SwissRéseau s’affiche 101.70 soit une baisse de 2.27% par rapport au mois précédent. Globalement sur l’ensemble de l’année, celui-ci a reculé de 3.2% comparé à 2009. Le prix des maisons est aussi en recul de -1.85% avec une valeur à 102.02. Si on suit cet indice sur l’ensemble de l’année 2010, on constate une certaine stabilité avec un niveau de ventes quasiment identiques à 2009. Ce marché caractérisé par une forte revente d’objets, en opposition au marché du neuf, demeure traditionnellement stable et devrait continuer sur les mêmes bases en 2011. Avec un indice à 101.14 pour décembre, le prix des appartements baisse de 3%. Sur l’ensemble de l’année 2010, cela représente une baisse de 8% essentiellement due au volume de transactions en régression. En effet, nous constatons qu’il y a de moins en moins d’objets neufs sur le marché immobilier, notamment du type promotion. Rareté du terrain, complexité administrative et projets parfois « mal positionnés » en terme de prix sont autant de facteurs limitant l’offre. Chaque indice étant composé de sous indices tels que le prix au m 2, la surface d’habitation et le nombre de transactions, nous constations en 2009 un effet de compensation entre la baisse du volume d’affaires et l’augmentation du prix au m2. Or, en 2010, il semblerait que ce principe de compensation ne fonctionne plus de manière systématique et que l’effet de rareté ne soit donc plus répercuté sur le prix. En conclusion 2010 marque certainement la fin d’un modèle économique basé sur une augmentation constante des prix liée à la rareté des objets disponibles. Il semblerait qu’un seuil psychologique ait été atteint en cette fin d’année.

«LA BULLE IMMOBILIERE ENTRE MYTHE ET REALITE.» Plusieurs émissions de TV et articles de presses ont traités de l’immobilier romand ces dernières semaines. Le thème central de ces émissions la fameuse « bulle immobilière », la phrase est lâchée, répétée à l’envi et en devient presque obsessionnelle. Une étude américaine menée par deux économistes de renoms Robert Shiller et Karl Case a mis en évidence les dimensions émotionnelles et spéculatives d’une bulle immobilière notamment dans la région de San Francisco qui connaissait une envolée des prix de l’immobilier sans précédent. Cette étude menée dans plusieurs états américains démontrait de manière empirique que les régions à forte augmentation développaient et soutenaient ce mythe de bulle immobilière. A contrario, des états moins attractifs avaient certes une économie immobilière en augmentation mais la notion de bulle y était percue de manière moins patente. En conclusion, les auteurs constataient que cette notion de mythe ne tenait pas compte des fondamentaux immobiliers et économiques et que le facteur psychologique jouait un rôle prépondérant dans la définition du prix et de facto entretenait ce mythe immobilier. En relisant cette étude, on peut y voir une certaine analogie avec le paysage immobilier romand notamment la diversité de nos régions en matière immobilière et les caractéristiques régionales dictant ce marché. En écoutant les différentes émissions, force est de constater que l’exercice est souvent limité à une région Genève pour ne pas la citer et fait la part belle à la dimension émotionnelle de l’immobilier. Or, l’immobilier résidentiel répond avant tout aux rêves de familles de devenir propriétaire et s’il s’agit souvent de l’achat le plus important d’une vie. Notre indice dans sa variation et son peu d’amplitude reflète bien ces tendances. Pour le mois de novembre, il s’affiche à 104.07 (-0.37%) en légère diminution par rapport au mois précédent. Il est intéressant de noter un volume de transactions en baisse notamment sur les appartements avec un indice à 104.29 (-1.51%). Nous notons ainsi un recul de cet indice depuis le début de l’année qui avait débuté en janvier à 117.75. L’indice des prix quant à lui régresse de 2% à 102.6. Toujours en dessus des 100 points, il est la preuve que malgré la tendance baissière, le prix demandé par le vendeur est accepté par le marché.

«TRANSACTIONS AUTOMNALES EN RECUL DE 2%.» L’automne demeure une saison particulièrement appréciée des professionnels de l’immobilier. Quoi de mieux que les lumières automnales pour mettre en valeur le charme d’un objet ? Or, cette année, le début de saison s’annonce quelque peu timide. Nous constatons un nombre de ventes en recul de 2% par rapport au mois d’octobre 2009. Ce chiffre n’est pas alarmiste mais il démontre que le marché immobilier est dans l’expectative et agit avec prudence. L’indice SwissRéseau affiche une valeur de 104.45, soit une croissance de +0.83% par rapport au mois précédent. Cette progression s’explique en grande partie par la vente des maisons individuelles dans l’arc lémanique. En effet, l’indice du prix des maisons est annoncé à 103.61 soit une progression de +1.29%. Le nombre de transactions sur les objets de type villa ou maison a été relativement important ce mois. L’automne et le mois d’octobre en particulier demeurent une période de forte activité pour les courtiers. Avec une valeur à 105.89, le prix des appartements reste relativement stable. Pour rappel, septembre 2010 affichait des valeurs quasiment identiques (105.82). Nous constatons néanmoins un nombre d’objets de type promotion moins important en ce dernier trimestre. Est-ce en raison de la raréfaction des terrains qui se prêtent à ce genre d’opération immobilière ? Cela reste encore à déterminer. Dernier indice, le respect des prix qui analyse l’écart entre le prix demandé et le prix de vente effectif. Il est annoncé à 104.04, soit une régression de -0.73% depuis septembre. Cette baisse de prix est liée à la volonté des propriétaires de vendre leur objet bien entendu au meilleur prix, mais aussi dans un délai raisonnable et surtout avant l’hiver, saison peu propice aux achats immobiliers. En conclusion, le marché est attentif et attentiste, sans grande variation indicielle. Force est de constater que les différents acteurs gravitant autour du marché immobilier font tout pour réguler et encadrer ce pan de l’économie suisse. La crise des années 90 a obligé l’Etat à revoir sa politique monétaire et les banques à opter pour une politique de crédits plus restrictive. On doit aujourd’hui saluer cet interventionnisme.

«DES PRETS HYPOTHECAIRES DE PLUS EN PLUS AVANTAGEUX DYNAMISENT LE MARCHE IMMOBILIER.» De retour après une période estivale marquée par des taux hypothécaires à la baisse, notre indice s’affiche à 103.59, soit un recul de -0.97% par rapport au mois d’aout. Ce repli s’explique par le prix des appartement qui baisse à 105.82 (-3.85%). Quant au prix des maisons, il atteint 102.29 (+1.70%), une progression qui ne compense pas totalement la baisse plus marquée des appartements. Une analyse plus détaillée nous permet de cerner ce recul. En effet, le nombre de transactions pour des appartements a été moins important cet été, notamment sur le marché du neuf. Le respect des prix quant à lui affiche une hausse de 6.61% avec des valeurs à 104.81. Cette progression des prix est particulièrement marquée dans les régions urbaines, plus particulièrement sur l’axe Lausanne Genève. Autre phénomène incitatif, les taux d’hypothécaires toujours plus attractifs. En effet, avec des taux proches des 2% pour des hypothèques à 10 ans, beaucoup d’acheteurs optent pour un engagement sur le long terme garantissant non seulement un loyer de l’argent attractif mais aussi une planification de la charge financière. L’achat d’un bien immobilier répond à des critères subjectifs voire émotionnels, et c’est bien ainsi ! La dimension financière demeure cependant incontournable. Une approche budgétaire maitrisée et surtout la possibilité de projeter ses charges sur le long terme sont des éléments essentiels dans la réflexion conduisant à l’achat de son habitation. Cette réflexion est d’autant plus importante si la capacité financière de l’acheteur est moindre. Opter pour un engagement sur le long permet de sécuriser votre investissement immobilier avec des charges fixes. Cette notion sécuritaire est un élément important pour beaucoup d’acheteurs notamment des familles pour qui une trop importante variation du cout de leur hypothèque exercerait une forte pression sur le budget familial. Au vu de la forte baisse de l’euro ces dernières semaines, avec un taux proche des 1.30 contre le franc suisse, et de la politique de la BNS, on peut raisonnablement penser que les taux hypothécaires ne devraient plus baisser de facon notable.