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Archive des indices SwissRéseau depuis mars 2006

Indice Décembre 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

101.70

102.02

101.14

103.26

 


«RALENTISSEMENT SUR LE MARCHE DU NEUF.» Décembre est par tradition le mois des bilans. Il nous permet année après année d’analyser l’activité immobilière et d’y déceler peut-être plus précisément les futures tendances. Porter un regard sur les douze derniers mois d’activité devrait nous éviter d’être aveuglé par le court terme. Cette année a été marquée par des interventions appuyées des milieux bancaires qui agitent le spectre de la bulle spéculative. La BNS, quant à elle, a souligné un certain relâchement des établissements financiers dans leur politique d’octroi de crédits hypothécaires qui pourrait conduire à une surexposition. En ce qui concerne notre activité immobilière, l’indice SwissRéseau s’affiche 101.70 soit une baisse de 2.27% par rapport au mois précédent. Globalement sur l’ensemble de l’année, celui-ci a reculé de 3.2% comparé à 2009. Le prix des maisons est aussi en recul de -1.85% avec une valeur à 102.02. Si on suit cet indice sur l’ensemble de l’année 2010, on constate une certaine stabilité avec un niveau de ventes quasiment identiques à 2009. Ce marché caractérisé par une forte revente d’objets, en opposition au marché du neuf, demeure traditionnellement stable et devrait continuer sur les mêmes bases en 2011. Avec un indice à 101.14 pour décembre, le prix des appartements baisse de 3%. Sur l’ensemble de l’année 2010, cela représente une baisse de 8% essentiellement due au volume de transactions en régression. En effet, nous constatons qu’il y a de moins en moins d’objets neufs sur le marché immobilier, notamment du type promotion. Rareté du terrain, complexité administrative et projets parfois « mal positionnés » en terme de prix sont autant de facteurs limitant l’offre. Chaque indice étant composé de sous indices tels que le prix au m 2, la surface d’habitation et le nombre de transactions, nous constations en 2009 un effet de compensation entre la baisse du volume d’affaires et l’augmentation du prix au m2. Or, en 2010, il semblerait que ce principe de compensation ne fonctionne plus de manière systématique et que l’effet de rareté ne soit donc plus répercuté sur le prix. En conclusion 2010 marque certainement la fin d’un modèle économique basé sur une augmentation constante des prix liée à la rareté des objets disponibles. Il semblerait qu’un seuil psychologique ait été atteint en cette fin d’année.

Indice Novembre 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.07

103.94

104.29

102.06

 


«LA BULLE IMMOBILIERE ENTRE MYTHE ET REALITE.» Plusieurs émissions de TV et articles de presses ont traités de l’immobilier romand ces dernières semaines. Le thème central de ces émissions la fameuse « bulle immobilière », la phrase est lâchée, répétée à l’envi et en devient presque obsessionnelle. Une étude américaine menée par deux économistes de renoms Robert Shiller et Karl Case a mis en évidence les dimensions émotionnelles et spéculatives d’une bulle immobilière notamment dans la région de San Francisco qui connaissait une envolée des prix de l’immobilier sans précédent. Cette étude menée dans plusieurs états américains démontrait de manière empirique que les régions à forte augmentation développaient et soutenaient ce mythe de bulle immobilière. A contrario, des états moins attractifs avaient certes une économie immobilière en augmentation mais la notion de bulle y était percue de manière moins patente. En conclusion, les auteurs constataient que cette notion de mythe ne tenait pas compte des fondamentaux immobiliers et économiques et que le facteur psychologique jouait un rôle prépondérant dans la définition du prix et de facto entretenait ce mythe immobilier. En relisant cette étude, on peut y voir une certaine analogie avec le paysage immobilier romand notamment la diversité de nos régions en matière immobilière et les caractéristiques régionales dictant ce marché. En écoutant les différentes émissions, force est de constater que l’exercice est souvent limité à une région Genève pour ne pas la citer et fait la part belle à la dimension émotionnelle de l’immobilier. Or, l’immobilier résidentiel répond avant tout aux rêves de familles de devenir propriétaire et s’il s’agit souvent de l’achat le plus important d’une vie. Notre indice dans sa variation et son peu d’amplitude reflète bien ces tendances. Pour le mois de novembre, il s’affiche à 104.07 (-0.37%) en légère diminution par rapport au mois précédent. Il est intéressant de noter un volume de transactions en baisse notamment sur les appartements avec un indice à 104.29 (-1.51%). Nous notons ainsi un recul de cet indice depuis le début de l’année qui avait débuté en janvier à 117.75. L’indice des prix quant à lui régresse de 2% à 102.6. Toujours en dessus des 100 points, il est la preuve que malgré la tendance baissière, le prix demandé par le vendeur est accepté par le marché.

Indice Octobre 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.45

103.61

105.89

104.04

 


«TRANSACTIONS AUTOMNALES EN RECUL DE 2%.» L’automne demeure une saison particulièrement appréciée des professionnels de l’immobilier. Quoi de mieux que les lumières automnales pour mettre en valeur le charme d’un objet ? Or, cette année, le début de saison s’annonce quelque peu timide. Nous constatons un nombre de ventes en recul de 2% par rapport au mois d’octobre 2009. Ce chiffre n’est pas alarmiste mais il démontre que le marché immobilier est dans l’expectative et agit avec prudence. L’indice SwissRéseau affiche une valeur de 104.45, soit une croissance de +0.83% par rapport au mois précédent. Cette progression s’explique en grande partie par la vente des maisons individuelles dans l’arc lémanique. En effet, l’indice du prix des maisons est annoncé à 103.61 soit une progression de +1.29%. Le nombre de transactions sur les objets de type villa ou maison a été relativement important ce mois. L’automne et le mois d’octobre en particulier demeurent une période de forte activité pour les courtiers. Avec une valeur à 105.89, le prix des appartements reste relativement stable. Pour rappel, septembre 2010 affichait des valeurs quasiment identiques (105.82). Nous constatons néanmoins un nombre d’objets de type promotion moins important en ce dernier trimestre. Est-ce en raison de la raréfaction des terrains qui se prêtent à ce genre d’opération immobilière ? Cela reste encore à déterminer. Dernier indice, le respect des prix qui analyse l’écart entre le prix demandé et le prix de vente effectif. Il est annoncé à 104.04, soit une régression de -0.73% depuis septembre. Cette baisse de prix est liée à la volonté des propriétaires de vendre leur objet bien entendu au meilleur prix, mais aussi dans un délai raisonnable et surtout avant l’hiver, saison peu propice aux achats immobiliers. En conclusion, le marché est attentif et attentiste, sans grande variation indicielle. Force est de constater que les différents acteurs gravitant autour du marché immobilier font tout pour réguler et encadrer ce pan de l’économie suisse. La crise des années 90 a obligé l’Etat à revoir sa politique monétaire et les banques à opter pour une politique de crédits plus restrictive. On doit aujourd’hui saluer cet interventionnisme.

Indice Septembre 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

103.59

102.29

105.82

104.81

 


«DES PRETS HYPOTHECAIRES DE PLUS EN PLUS AVANTAGEUX DYNAMISENT LE MARCHE IMMOBILIER.» De retour après une période estivale marquée par des taux hypothécaires à la baisse, notre indice s’affiche à 103.59, soit un recul de -0.97% par rapport au mois d’aout. Ce repli s’explique par le prix des appartement qui baisse à 105.82 (-3.85%). Quant au prix des maisons, il atteint 102.29 (+1.70%), une progression qui ne compense pas totalement la baisse plus marquée des appartements. Une analyse plus détaillée nous permet de cerner ce recul. En effet, le nombre de transactions pour des appartements a été moins important cet été, notamment sur le marché du neuf. Le respect des prix quant à lui affiche une hausse de 6.61% avec des valeurs à 104.81. Cette progression des prix est particulièrement marquée dans les régions urbaines, plus particulièrement sur l’axe Lausanne Genève. Autre phénomène incitatif, les taux d’hypothécaires toujours plus attractifs. En effet, avec des taux proches des 2% pour des hypothèques à 10 ans, beaucoup d’acheteurs optent pour un engagement sur le long terme garantissant non seulement un loyer de l’argent attractif mais aussi une planification de la charge financière. L’achat d’un bien immobilier répond à des critères subjectifs voire émotionnels, et c’est bien ainsi ! La dimension financière demeure cependant incontournable. Une approche budgétaire maitrisée et surtout la possibilité de projeter ses charges sur le long terme sont des éléments essentiels dans la réflexion conduisant à l’achat de son habitation. Cette réflexion est d’autant plus importante si la capacité financière de l’acheteur est moindre. Opter pour un engagement sur le long permet de sécuriser votre investissement immobilier avec des charges fixes. Cette notion sécuritaire est un élément important pour beaucoup d’acheteurs notamment des familles pour qui une trop importante variation du cout de leur hypothèque exercerait une forte pression sur le budget familial. Au vu de la forte baisse de l’euro ces dernières semaines, avec un taux proche des 1.30 contre le franc suisse, et de la politique de la BNS, on peut raisonnablement penser que les taux hypothécaires ne devraient plus baisser de facon notable.

Indice Juillet 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

103.84

100.58

110.06

98.31

 


«LA BNS APPELLE A LA PRUDENCE SUR LES CREDITS HYPOTHECAIRES.» De nombreux journaux ont relayé les commentaires immobiliers de la BNS. En effet, dans son communiqué du 17 juin, la direction de la banque nationale émettait quelques réserves sur la politique des banques en matière de crédits hypothécaires. Une enquête effectuée par la BNS auprès de banques suisses souligne un risque potentiel d’insolvabilité des emprunteurs. D’après la banque centrale, ce risque est lié d’une part à la forte concurrence dans le domaine des prêts immobiliers et donc à une politique d’octroi de crédits plus souple. D’autre part, le modèle de calcul des banques et de leurs clients serait trop optimiste au regard de l’évolution probable des taux hypothécaires. Il faut dire aussi que la nouvelle réglementation bancaire en vigueur, sous les accords de « Bâle II », nécessite moins de fonds de garantie des banques elles-mêmes. En effet, sous « Bâle I », un prêt hypothécaire devait être couvert à hauteur de 4% de fonds propres, par la suite, soit sous « Bâle II », le taux n’est plus que de 2,8%. Les banques octroient donc davantage de prêts hypothécaires, avec pour corollaire une réduction du fonds de réserve permettant d’absorber les éventuelles pertes sur les crédits. Acheter au juste prix demeure primordial. Le mode de financement le plus adéquat et la capacité financière de l’acheteur sont autant d’éléments à prendre à considération. Pour cela, s’entourer de professionnels de l’immobilier vous permettra d’investir dans un bien de qualité, d’acheter au prix du marché tout en garantissant une charge financière adéquate pour votre budget d’aujourd’hui et surtout de demain. En ce qui concerne notre principal indice, celui-ci s’affiche à 103.84 soit une légère baisse (-0.25%) par rapport au mois précédent. Cette baisse s’explique en grande partie par un recul de 1.70% à 98.31 du sous-indice respect des prix. Une analyse plus approfondie démontre une correction du marché immobilier de 3% sur les dernières transactions effectuées dans notre réseau de courtage. Une estimation parfois conservatrice des banques en regard de l’objet proposé explique aussi cet écart entre le prix demandé par le vendeur et le prix proposé par l’acheteur. Sur le terrain donc, les banquiers ne prêtent pas les yeux fermés pour acheter à n’importe quel prix ! Cette prudence, toute helvétique, peut freiner les élans des futurs acquéreurs. Elle n’en demeure pas moins la meilleure garantie pour assurer la pérennité du marché immobilier. L’achat d’une maison ou d’un appartement est suffisamment important pour être accompagné par des conseillers avisés.

Indice Juin 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.10

100.61

110.60

100.02

 


«CETTE FIN DE SEMESTRE RETROUVE LA STABILITE.» L’attentisme a caractérisé les 6 premiers mois de l’année. Evolution des taux hypothécaires, niveau de l’emploi en Suisse et enfin crise de la monnaie européenne avaient de quoi freiner les ardeurs immobilières. Cette propension à l’observation s’est traduite par une légère baisse de notre indice et par un volume d’affaires quelque peu inférieur aux années précédentes. La prudence sur le marché a fait reculer légèrement le volume de transactions et le prix de vente moyen. Rien de très alarmant cependant! Aujourd’hui, notre indice principale s’affiche à 104.10, soit une hausse de 1.28% par rapport un mois précédent. On retrouve ainsi des valeurs identiques aux années précédentes qui oscillaient entre 104.06 et 104.62 au mois de juin. Le prix des maisons est à 100.61, soit une progression de 3.23% en regard du mois de mai de cette année. En progression par rapport à 2009 où, pour rappel, le mois de juin affichait 97.52. Cette belle progression est surtout visible dans le marché de la revente avec un volume d’affaires en hausse de 5%. Par contre, nous enregistrons une légère déception sur le prix des appartements qui enregistre un recul de -1.33% à 110.60. Seul indice en négatif, il nous avait habitué à des performances plus soutenues. Ce recul s’explique en grande partie par un volume d’affaires en baisse de 0.8% et par une diminution de la surface proposée. Enfin, le respect des prix s’affiche à nouveau en dessus de la barre des 100 points à 100.02 soit une progression de 1.96%. Cet indice est particulièrement important à nos yeux, car il reflète la véritable tendance du marché en définissant le point d’équilibre entre l’offre et la demande. Lorsque cet indice tourne autour de 100, cela signifie qu’acheteurs et vendeurs ont des perceptions proches. Les prix proposés se rencontrent rapidement. Le marché est équilibré.

Indice Mai 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

102.78

97.46

112.09

98.10

 


«LE MARCHE IMMOBILIER ROMAND STABLE ET PRUDENT.» A la lecture de différentes publications printanières, il est intéressant de mettre en perspective la vision macro-économique de ces études et notre indice SwissRéseau. Celui-ci reflète les transactions immobilières du marché romand, telles qu’enregistrées par nos partenaires professionnels. Ces analyses mettent en avant trois facteurs participant à l’essor de l’immobilier, à savoir les flux migratoires, les taux hypothécaires et enfin les revenus des ménages suisses. Premièrement, de par son dynamisme et sa forte attractivité, l’arc lémanique et ses régions périphériques bénéficient d’un flux migratoire important. Ces nouveaux arrivants continuent à soutenir la demande en biens immobiliers et ils cherchent maintenant à acheter au-delà des zones proches du lac. En 2010, les cantons romands devraient ainsi connaitre une croissance démographique de 1%. Deuxièmement, les taux hypothécaires historiquement bas demeurent un facteur important dans le calcul permettant l’acquisition d’un bien. Il est intéressant de constater que les hypothèques avantageuses permettent aux propriétaires de disposer d’argent supplémentaire et de ce fait favorisent la consommation des ménages. La BNS, qui veille à la valeur du franc suisse et à l’inflation, prévoit une stabilité du prix de l’argent jusqu’au dernier trimestre 2010. La situation en Europe - notamment le niveau d’endettement des Etats - aura aussi une incidence dans le choix des taux de référence servant à déterminer le loyer de l’argent. Enfin, le troisième facteur est en bémol : le revenu des ménages devrait stagner en 2010. En cause, la hausse des prix à la consommation et la croissance nominale estimée aux environs de 1%. Les ménages suisses disposeront alors d’un revenu marginal proche de zéro. En comparaison à ces indicateurs, notre indice baisse légèrement à 102.78, soit -1% par rapport au mois précédent. Ce léger repli n’est pas significatif. Les indices des mois de mai des années précédentes sont en général en retrait. Le prix des maisons et le prix des appartement s’affichent à 97.46 et à 112.09, ce qui représente une baisse de -1% pour les deux sous-indices. Enfin, le respect des prix est annoncé à 98.10, soit une très légère variation (-0.15%) par rapport au mois précédent. Les prix des transactions demeurent relativement stables, ce qui s’explique au vu des facteurs énoncés au début de l’article et de la bonne appréciation des biens par les professionnels de l’immobilier. En conclusion, si les fondamentaux immobiliers demeurent stables, les acquéreurs restent circonspects. Nous continuerons à suivre de près les analyses globales et à les confronter aux tendances constatées au sein de notre réseau.

Indice Avril 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

103.91

98.46

113.06

98.25

 


«LEGERE BAISSE DES PRIX A LA PERIPHERIE.» A peine le salon de l’immobilier de Lausanne terminé que les premières tendances se dessinent déjà. Grand ordonnateur de la manifestation, Richard Benlolo, souligne la qualité de cette édition fréquenté par un public avisé et qui désire un véritable accompagnement dans ses projets immobiliers. La conférence organisée dans le cadre du salon, intitulée « Crise économique / Crise immobilière », a confirmé la réalité du marché immobilier : à savoir un arc lémanique soutenu par une offre restreinte de biens et par une demande toujours importante notamment grâce au pôle d’emplois généré par les entreprises internationales. Pour le reste de la Suisse romande, le marché demeure stable, voire en léger recul. En effet notre indice du mois d’avril affiche une valeur de 103.91, soit une baisse de 2% par rapport au mois précédent. Ce recul est plus marqué sur les régions périphériques qui pèsent plus lourdement sur le volume d’affaires conclues et donc sur notre indice. Le bassin lémanique reste en légère hausse avec un nombre restreint d’objets vendus. Le prix des maisons demeure identique au mois précédent avec une valeur de 98.46. Que ce soit sur le nombre de transactions ou sur le prix moyen, le marché de la maison est assez stable. Pour rappel, l’indice du prix des maisons est composé de 4 sous-indices : le nombre de transactions enregistrées, le prix au m2, la surface moyenne et le rapport des prix. Grand perdant du mois d’avril, l’indice du prix des appartements qui enregistre un recul de 4.86% pour s’afficher à 113.06. Une analyse détaillée révèle une baisse marquée du nombre de transactions. En effet, nous constatons un niveau des ventes relativement bas en comparaison des mois précédents. Comme ce sous-indice a un coefficient de 1.5, il a un impact très direct sur l’indice du prix des appartements. Cette baisse est-elle due à une raréfaction de l’offre ou à une demande qui peine à se transformer en ventes ? Il conviendra de suivre l’évolution du marché durant ces prochains mois. Notre indice du respect des prix passe sous la barre des 100 points avec une valeur à 98.25 (-1.71% par rapport au mois précédent). Baisse durable ou léger fléchissement des prix, la fin de ce trimestre permettra de dessiner les tendances en matière immobilière. Les discours et les recommandations prononcés lors du salon immobilier seront alors oubliés, seul le marché jugera.

Indice Mars 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

106.3

98.46

118.84

99.96

 


«UN NIVEAU DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES RELATIVEMENT FAIBLE.» A 106.03, soit un recul de - 3.26%, notre indice principal retrouve une valeur équivalente à l’année 2008 (106.06). Cette baisse est en grande partie liée à un volume d’affaires inférieur au mois précèdent, qui avait vu se conclure un nombre important de transactions immobilières. Ce recul s’explique en grande partie par le caractère atypique des valeurs réalisées durant le mois de févier et servant aujourd’hui de comparaison Nous avions d’ailleurs qualifié d’exceptionnels les chiffres présentés car ils s’éloignaient sensiblement du volume d’affaires constaté durant les années précédentes. Ce recul du nombre de transactions est plus marqué dans les grandes agglomérations que constituent Lausanne et Genève avec en amont un nombre d’objets disponibles à la vente toujours extrêmement limité. Cette rareté dans l’offre immobilière a un impact direct sur le volume d’échanges dans ces deux villes avec pour corollaire une faible volatilité du prix. Le prix des maisons affiche une valeur à 98.46 soit une baisse de 3.83% par rapport au mois précédent. Ce recul significatif devrait se stabiliser durant les deux prochains mois. Historiquement, l’indice du prix des maisons durant les mois d’avril et de mai démontre une tendance équilibrée. Avec une valeur à 118.84, l’indice du prix des appartements recul de 2.48% par rapport au mois précédent qui fut, pour rappel, un mois particulièrement faste pour l’ensemble des indices immobiliers. En comparaison des années précédentes, notre indice affiche des valeurs intéressantes clairement au-dessus des chiffres annoncés en 2008. Le respect du prix est annoncé à 99.96 soit – 0.42% comparé à février 2010. Cette faible variation devrait persister durant le premier semestre de cette année pour autant que les conditions cadres de financement demeurent identiques et que l’offre immobilière reste limitée ne répondant ainsi que partiellement à la demande. En conclusion, nous assistons à une baisse généralisée des indices par rapport au mois de février. Mais une vision élargie, qui prend en compte les tendances des années précédentes et la saisonnalité du marché immobilier, devrait nous rassurer sur la compétitivité de notre branche et sur la capacité des professionnels à répondre aux attentes des clients.

Indice Février 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

109.60

102.38

121.86

100.38

 


«+ 3% AU PREMIER MOIS DE L'ANNEE : UN SIGNE ENCOURAGEANT POUR CE DEBUT D'ANNEE !» Cette sensible progression de l’indice SwissRéseau est exceptionnelle si on regarde quelques années en arrière. L’indice du mois de février se caractérisait généralement par une baisse sensible par rapport au mois qui le précédait. Que cela soit en 2007, 2008 ou 2009, nous avions constaté un recul généralisé de l’indice principal provoqué par une baisse de l’activité immobilière. Aujourd’hui avec une progression de +3%, notre indice passe de 106.32 à 109.60 soit un gain de 3.28 points par rapport au mois précédent. Cette progression s’explique essentiellement par un volume de transactions plus important,avec une hausse de 4% du nombre d’objets vendus. Ce regain d’activité sur ce premier mois est un signe encourageant pour un secteur immobilier devant être rassuré. En effet, au-delà des facteurs macroéconomiques favorables à l’acquisition d’un bien immobilier, c’est surtout l’indice de confiance des futurs acheteurs qui est prépondérant dans l’acquisition d’un objet. La dimension émotionnelle de cet indicateur est importante et joue un rôle prépondérant dans le choix de l’objet, le budget et le mode de financement. Force est de constater que l’indice de confiance qui prévaut en ce début d’année est plutôt positif et incite de nombreux clients à franchir le pas de l’acquisition. Il serait hasardeux de quantifier cette valeur à travers un modèle indicielle forcément discutable. La meilleure source pour appréhender l’humeur du marché demeure l’échange avec plus 100 professionnels en prise directe avec les propriétaires et les acheteurs. Ces échanges au quotidien offrent mieux que n’importe quel outil une vision de l’immobilier romand. Traduit en chiffres, on note une hausse de l’indice du prix des maisons qui affiche une valeur à 102.38 (+ 1.46%). L’indice du prix des appartements quant à lui est à 121.86 (+ 3.49%).Seul indicateur en léger recul, le respect des prix régresse légèrement avec une valeur à 100.38 soit une baisse de – 0.19%. On constate donc une confiance en progression, que quantifient nos indices. Une certaine fragilité demeure cependant, traduite par une légère baisse de l’indice du respect des prix.

Indice Janvier 2010

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

106.32

100.91

117.75

100.57

 


«2010 : DE NOUVEAUX SIGNES POSITIFS POURRAIENT RENFORCER UNE CONFIANCE RETROUVEE.» Commencons par un bref historique. Notre indice SwissRéseau débute l’année 2009 à 104.33 soit nettement en dessous des années précédentes qui affichaient des valeurs à 108.98 en 2008 et 110.34 en 2007. On se souvient que la crise des subprimes a débuté en aout 2007, déployant ses effets tout au long de l’année 2008. Le monde financier se remet alors péniblement de ce séisme immobilier et le grand public découvre l’opacité de ces montages financiers qui soutenaient à bout de bras le marché immobilier américain. Beaucoup s’interrogent sur l’évolution du marché immobilier romand. Va-t-on connaitre une descente aux enfers comme en Espagne ou en Grande-Bertagne ? L’économie suisse sera-t-elle suffisamment performante pour soutenir la demande immobilière ? Les indices présentés durant ces 12 derniers mois sont le reflet des incertitudes et de l’attentisme des acquéreurs notamment durant le premier semestre 2009. La fin de l’année est par contre marquée par une confiance retrouvée. Un volume d’affaires en progression permet de clore l’année sur un certain optimisme. En définitive, malgré un contexte économique relativement difficile, l’année 2009 aura été rassurante tant pour les professionnels de l’immobilier que pour les futurs acquéreurs. Que nous réserve cette nouvelle année ? Pour débuter 2010, notre indice principal s’affiche à 106.32, soit une légère progression (+ 0.66%) par rapport à décembre 2009. Le sous-indice des prix des maisons est annoncé à 100.91, en progression de +0.84% par rapport au mois précédent. Enfin, le prix des appartements à 117.75 demeure la valeur phare composant notre indice principal. Avec une hausse de 1.43% par rapport au mois précédent et + 8.82% par rapport à janvier 2009, il reflète l’attrait pour ce type d’objets et l’engouement toujours marqué pour des biens alliant une certaine facilité « urbaine » à des moyens de communication toujours plus performants. Dernier indice, le respect des prix s’affiche à 100.57 soit au-dessus du seuil psychologique des 100 points désignant l’équilibre entre le prix demandé par le vendeur et le prix accepté par l’acquéreur. Véritable baromètre de confiance, il est un signe encourageant qui démontre que les acteurs du marché s’entendent sur la notion du juste prix. L’année 2010 s’annonce donc sous le signe d’une confiance mesurée mais encore fragile dans l’attente d’indicateurs économiques rassurants.

Indice Décembre 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

105.32

100.07

117.25

100.05

 


«UNE REPRISE QUI TARDE ET UNE CONFIANCE ENCORE FRAGILE.» Il aura suffi d’une note alarmiste sur le marché immobilier à Dubai et d’un rapport sur la construction en Suisse pour que les questions surgissent. Notre marché helvétique est-il exposé ? La demande pour des biens immobiliers sera-t-elle toujours au rendez-vous en 2010 ? Malgré une année 2009 relativement bonne, force est de constater que la confiance demeure encore fragile et que le monde immobilier attend des signes de relance économique forts pour l’année prochaine. Un taux de chômage maitrisé et des taux hypothécaires attractifs devraient agir très directement sur ce facteur ô combien émotionnel. Pour la fin d’année, notre indice principal affiche une valeur à 105.32 en recul de 1% par rapport au mois précédent. Néanmoins, il reste encore supérieur de 1 point à l’indice de décembre 2008. La saisonnalité de fin d’année joue certainement un rôle dans ce recul. Le prix de maisons régresse légèrement à 100.07. En comparaison le mois de novembre annoncait une valeur à 102.07. Ce recul de 1.96% correspond lui aussi à une demande moins soutenue durant la fin d’année. Seul indice légèrement en hausse à 117.25 soit + 0.02%, le prix des appartements affiche un dernier semestre largement optimiste par rapport aux années précédentes. En effet, depuis juin de cette année, une courbe de tendance résolument positive doit être signalée. Il est vrai que les promotions ont joué un rôle important dans la performance de notre indice. Enfin, le respect des prix indique une valeur proche des 100 avec un indice à 100.05. Il est intéressant de constater que le début d’année a été marqué par des chiffres inférieurs à la barre des 100 points. A partir du mois d’aout, les lois du marché ont permis à notre indice de trouver son point d’équilibre. Il aura donc fallu 8 mois pour que le marché immobilier retrouve des prix répondant aux attentes des propriétaires et des acheteurs. En résumé, l’année 2009 peut être qualifiée d’année de transition dans l’attente de signes économiques plus probants permettant d’asseoir la confiance des acteurs immobiliers sur des éléments concrets tels qu’un retour à la croissance, des carnets de commandes bien remplis et une situation de quasi plein emploi. En parallèle, l’évolution des taux hypothécaires restera un facteur déterminant. Tout changement du taux du loyer de l’argent pèserait lourdement sur les transactions immobilières.

Indice Novembre 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

106.39

102.07

117.23

100.70

 


«UN VOLUME DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES EN BAISSE.» Le mois de novembre se caractérise par une baisse marquée des transactions immobilières avec un recul des ventes de plus de 6% par rapport au mois précédent. Une analyse plus approfondie nous permet de déceler un comportement d’acquisition de plus en plus réfléchi de la part de l’acheteur avec pour corollaire un besoin de conseils accru quant à l’objet proposé. En effet, nous constatons que le processus d’achat tend à augmenter de manière régulière depuis le début de l’année avec une valeur moyenne de 130 jours en novembre soit + 4% par rapport au mois précédent. L’indicateur du nombre de dossiers présentés au client fournit une tendance en tout point identique. Avec une moyenne de 4.4 dossiers présentés aux acheteurs, il augmente de + 6% en novembre. Cette analyse détaillée nous permet de mieux comprendre la baisse de notre indice qui, avec une valeur de 106.39, affiche une baisse de - 2.88% par rapport au mois précédent. Comme indiqué ci-dessus, ce recul est principalement lié à un niveau de transactions plus faible et par un plus grand attentisme des clients. Le prix des maisons indique quant à lui un indice à 102.07 soit un recul de - 2.00% sur novembre. Ce repli s’explique en grande partie par le volume d’affaires en baisse pour ce type de biens. Le prix des appartements, soutenu par un marché des promotions toujours actif, résiste relativement bien. Avec des valeurs à 117.23, notre indice affiche néanmoins un recul de – 1.07%. Dans un environnement immobilier plutôt calme, les ventes de promotions ont permis à notre indice de bien résister en comparaison des autres composantes de notre indice. Enfin, notre sous-indice des prix demeure relativement stable avec une valeur de 100.70 soit une légère progression de + 0.33%. Malgré une morosité passagère en ce mois de novembre, le point d’équilibre dans la définition du prix reste un élément rassurant dans un marché immobilier contracté. La faible volatilité des prix devrait rassurer l’acheteur et le vendeur sur le bien-fondé d’un investissement immobilier qui s’inscrit dans une valorisation de son patrimoine sur le moyen à long terme.

Indice Octobre 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

109.54

104.15

118.50

100.37

 


«UN REGAIN D'ACTIVITE AUTOMNAL.» Comme chaque année, le mois d’octobre se caractérise par une activité immobilière soutenue avec des valeurs comparables au mois d’octobre 2008. Grâce à cet effet saisonnier, notre indice s’affiche à 109.54 soit une progression de 2.35% par rapport au mois précédent. Ainsi, les mois d’octobre ont toujours été propices aux transactions immobilières. En ce qui concerne le prix des maisons, il est annoncé à 104.15 (+ 3.10% vs septembre 2009). Cette progression est certes intéressante mais demeure encore en retrait par rapport aux valeurs enregistrées en octobre 2008. Pour rappel, celles-ci affichaient un sous-indice à 108.72 soit la valeur la plus forte jamais enregistrée depuis 2007. Ainsi, le marché résidentiel de type maisons demeure encore en phase de récupération. Un gain de 2 points supplémentaires permettrait de stabiliser le marché. Les deux derniers mois de l’année permettront véritablement d’y voir plus clair. Le sous-indice appartements continue d’afficher des valeurs probantes soit 118.50 largement au-dessus des moyennes renseignées les années précédentes. Depuis 3 mois, il affiche ainsi une vigueur dopée non seulement par le nombre de transactions mais aussi par la vente d’objets relativement chers. Passé ces deux effets, il faudra compter sur un léger essoufflement de l’indice pour la fin de l’année. Dernier indice reflétant l’état du marché, le respect du prix exprime véritablement le point d’équilibre entre l’offre du propriétaire et la demande de l’acquéreur. Marqué par un début d’année en forte régression, il est bon de constater que le marché a pleinement joué sa fonction régulatrice. Tout écart significatif et durable aurait entrainé une perte valeur pour le propriétaire et un manque d’objectivité de la part de l’acheteur quant au juste de prix. Aujourd’hui avec une valeur affiché à 100.37 (+ 0.9%), notre indice prouve, si besoin est, que la confiance demeure. Une étude des banques suisses a d’ailleurs confirmé ces faits. Elle mettait en exergue ce sentiment de positivisme pour les achats immobiliers résidentiels lié à la stabilité des prix et aux taux de financement particulièrement attractifs.

Indice Septembre 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

107.02

101.02

121.48

99.47

 


« LE MARCHE IMMOBILIER ESTIVAL EST MARQUE PAR UN NIVEAU DE TRANSACTIONS RELATIVEMENT FAIBLE. » L’indice SwissRéseau en ce début de rentrée annonce un léger recul (-2,23%) par rapport au mois de juillet et s’affiche à 107,02. Ce ralentissement s’explique, d’une part, par le nombre relativement faible des transactions immobilières en cette période estivale et, d’autre part, par un processus d’acquisition plus long. Un certain attentisme En effet, une analyse plus détaillée met en exergue un délai croissant lors de transactions immobilières. On constate ainsi que le nombre de jours nécessaires à la vente a augmenté de plus de 8% pour les appartements et de plus de 15% pour les maisons. Cette tendance initiée durant le 2e trimestre tend à se confirmer et dénote ainsi un certain attentisme de la part des acheteurs. Un processus d’achat plus long et des transactions en léger recul expliquent en grande partie le ralentissement de notre indice. Le prix des maisons affiche une valeur stable à 101,02, soit une légère augmentation (+0,22%) par rapport à juillet 2009. Après une forte correction de valeurs en début d’année, ce sous-indice semble se stabiliser au niveau de la barre des 101 points. L’indice relatif au prix des appartements a connu une hausse sensible depuis mai de cette année en gagnant dix points en quelques mois. Aujourd’hui, avec une valeur à 121,48, il confirme sa bonne stabilité, soutenu notamment par la vente d’appartements sous la forme de promotions. Avec une valeur à 99,47, le sous-indice mesurant le respect des prix augmente de 0,68%. Pour rappel, il mesure l’écart entre le prix demandé par le vendeur et le prix de vente effectif sur le marché. Au-dessus de 100, cela signifie que le vendeur a obtenu un meilleur prix que celui demandé. En dessous de 100, a contrario, le bien est parti moins cher. Le juste prix Ainsi, un chiffre proche des 100 points prouve que l’expertise d’un courtier professionnel et son estimation du bien permettent de définir le juste prix en tenant compte de l’ensemble des paramètres inhérents à l’objet, mais aussi de la situation économique actuelle. Un objet surévalué et demeurant trop longtemps disponible à la vente induit autant d’éléments qui nuisent à la capacité de conclure rapidement une affaire. Un marché immobilier estival marqué donc par un niveau de transactions relativement faible, des acheteurs dont le processus d’acquisition tend à s’allonger, tels sont les faits marquants de cette rentrée immobilière.

Indice Juillet 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

109.46

100.80

123.41

98.80

 


« NOTRE INDICE A REPRIS UNE COURBE ASCENDANTE, NOTAMMENT EN JUIN ET EN JUILLET. » Après un début d’année difficile avec des valeurs en recul par rapport aux années précédentes, il est encourageant de constater que l’indice SwissRéseau reprend une courbe ascendante, notamment en juin et en juillet. Ce premier semestre se termine donc sur une note optimiste avec une tendance haussière. Avec un indice général à 109,46, il affiche une hausse de +4,63% par rapport au mois précédent et se rapproche de la barre mythique des 110 points. Pour rappel, nous avions atteint cette valeur symbolique en janvier 2007. Le prix des maisons affiche certes une progression avec une valeur à 100,80 (+3,36%), mais reste en retrait par rapport au prix des appartements. Ce phénomène s’explique en partie par la composante de notre portefeuille d’objets avec des caractéristiques propres au marché de la vente de maisons résidentielles. Le sous-indice du prix des appartements est particulièrement performant ce mois avec une valeur à 123,41 (+5,13%) et demeure ainsi le facteur de progression le plus important parmi les quatre composantes indicielles. Quelques éléments de réponse expliquent en partie cette performance. En nous basant sur les transactions effectives, nous constatons un effet de rattrapage à la fin du premier semestre de l’année. De plus, les appartements de type promotion représentent une part importante de la performance. Ces deux effets conjugués jouent un rôle certain sur la croissance du prix des appartements. En ce qui concerne le respect des prix, la valeur affichée – 98,80 (+1,47%) – s’inscrit dans la tendance actuelle, à savoir un recentrage entre le prix demandé par le vendeur et le prix proposé par l’acheteur. Cet indice a toujours été marqué par une faible volatilité en regard des autres indicateurs. Il faut y voir l’approche professionnelle des courtiers en matière d’expertise immobilière et de connaissance du marché romand. En effet, le prix confronté au regard de professionnels demeure le plus sur moyen de vendre rapidement son bien.

Indice Juin 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.62

97.52

117.39

97.37

 


« UNE EMBELLIE REMARQUEE SUR LE PRIX DES APPARTEMENTS. » Notre indice reprend l’ascenseur. Il doit en grande partie sa vitalité retrouvée à la performance du sous-indice appartements, qui progresse fortement. Avec une progression de plus 2,77%, l’indice SwissRéseau, à 104,62, affiche une vigueur retrouvée avec des valeurs quasi identiques à l’indice de juin 2008 qui, pour rappel, se situait à 104,06. Cependant, il est intéressant de constater que si l’indice principal demeure identique en termes de valeurs, les composantes de celui-ci varient sensiblement. Tendance haussière L’indice 2009 doit en grande partie sa vitalité à la performance de son sous-indice appartements qui s’affiche à 117,39 et progresse de 8,84 points, soit une augmentation de 8,14% par rapport à mai 2009. Cette progression marquée porte littéralement notre indicateur principal vers une tendance haussière. Cette vigueur démontre la forte attractivité des appartements avec une demande toujours soutenue pour des objets familiaux. Il est aussi intéressant de constater que le prix des appartements résiste bien à la tendance actuelle avec un écart minime entre le montant demandé et le prix de la transaction. Avec une valeur à 97,52, le sous-indice maisons fléchit légèrement avec un recul de 0,85 point par rapport au mois précédent, soit une diminution de 0,86%. Cette légère baisse reflète assez bien le marché actuel avec une relative stabilité des prix. Le recul constaté durant le premier trimestre sur le prix des maisons semble s’estomper. La fin du premier semestre devrait nous confirmer cette tendance avec une stabilisation des prix pour ce type d’objets. Une approche plus détaillée par région pourrait nuancer cette analyse et mettre en évidence des tendances légèrement différentes en fonction du lieu de l’objet et de son attractivité vis-à-vis du marché. Regain de confiance Dernière composante de l’indice, le respect des prix qui, avec des valeurs à 97,37, affichent une progression de 1,52% par rapport au mois précédent. Avec des chiffres positifs sur les trois derniers mois, il démontre le regain de confiance des acheteurs pour des biens immobiliers sans pour autant connaitre la même embellie qu’en juin 2008. Embellie qui avait littéralement porté l’indice. En conclusion, un marché romand caractérisé par une attractivité soutenue pour les appartements, une stabilité retrouvée pour les villas individuelles et un respect croissant des prix proposés entre les parties

Indice Mai 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

101.80

98.37

108.55

95.91

 


« DES SIGNES ENCOURAGEANTS, MALGRE UN LEGER RECUL DE NOTRE INDICE. » La légère baisse de l’indice principal ne suscite pas d’inquiétude. Le marché demeure structurellement sain, jouant pleinement sa fonction de valeur refuge. Notre indice de mai s’élève à 101,80, soit un léger recul de 0,7% par rapport au mois précédent. La baisse de notre indicateur principal ne nous inquiète pas particulièrement. En effet, les valeurs de référence de l’indice ont toujours marqué un recul conséquent durant les mois de mai, plus particulièrement en mai 2007 avec une régression de 2,50%. Une variation liée à un effet de saisonnalité expliquerait cette performance. Une analyse plus détaillée de nos sous-indices démontre une rapide correction des prix des appartements avec une baisse de 4,7%, pour atteindre 108,55 points. Pour rappel, nous avions constaté une mise à niveau sur le premier trimestre du prix des maisons. Cette correction du prix des appartements s’inscrit plus dans une logique d’ajustement rapide que dans une tendance baissière, marquée et durable. Les prix des maisons bénéficient d’un regain d’intérêt avec un indice à 98,37, soit plus de 2,22 points par rapport au mois précédent. Sur un même rythme de croissance, la barre fatidique des 100 points pourrait être dépassée le mois prochain. Seuil certes psychologique, mais rassurant dans le climat actuel. Dernier indice, le respect de prix entre l’acheteur et le vendeur. Avec une hausse de 1,28%, notre indice pointe à 95,91. Il démontre ainsi l’intérêt toujours marqué pour l’achat de biens immobiliers avec, pour corollaire, un différentiel toujours en faveur de l’acheteur, mais qui tend à s’amenuiser durant la période considérée. Le marché reste porteur Au vu des transactions effectuées durant le mois et du nombre d’objets en portefeuille dans notre réseau immobilier, le marché reste porteur, réagissant positivement à l’environnement économique actuel et y apportant les légères corrections nécessaires, tant sur le plan du prix que de l’offre. En conclusion, force est de constater que le marché demeure structurellement sain, jouant pleinement sa fonction de valeur refuge. La faible volatilité de notre indice devrait rassurer tout un chacun, futur ou actuel propriétaire, du bien-fondé de son investissement. Pour preuve, les nombreux articles parus ces dernières semaines.

Indice Avril 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

102.51

96.15

113.87

94.70

 


« UNE EMBELLIE REMARQUEE EN AVRIL 2009. » Après deux mois de baisse consécutive, notre indice reprend de la couleur à la faveur d’une hausse marquée de tous nos indicateurs. Nous nous étions inquiétés le mois dernier du rapprochement de notre indice de la barre psychologique des 100 points de base. Petit retour en arrière : « Si la barre symbolique des 100 points de base est franchie, nous pourrons alors envisager une tendance baissière pour les prochains mois. Dans le cas contraire, nous pourrons considérer la situation actuelle comme un incident technique de courte durée. » Non seulement nous avons évité le pire, mais notre indice s’offre en plus le luxe d’une hausse marquée de plus de 2 points de base. Ce revirement de situation, nous le devons en grande partie à la très bonne performance des prix moyens des appartements (+4.17 points) qui atteste de la continuation de la croissance dans ce secteur. En effet, malgré la crise, les ménages continuent à se porter acquéreur de biens en PPE. Pour beaucoup, le logement en PPE, souvent en ville ou proche des centres urbains, est largement préféré aux maisons individuelles. Ces dernières sont souvent basées en zones périphériques pour un prix équivalent, voire supérieur. Par ailleurs, la crainte de perdre son emploi en ces temps difficiles, pousse vers un achat plus rationnel et c’est aussi pour cette raison que l’on préfère la PPE. Ces deux facteurs renforcent notre constat pourquoi la demande pour les villas est en constante baisse depuis plusieurs mois. Certes la situation macroéconomique n’est pas favorable depuis le début de l’année et cela devrait se poursuivre jusqu’au moins début 2010. Toutefois, le marché immobilier romand demeure sain et stable. Les taux d’intérêt demeurent très attractifs et les prix, dans leur ensemble, devraient connaitre une baisse de l’ordre de 4 à 8%. De quoi rassurer les ménages et les stimuler à se porter acquéreur d’un bien immobilier. Nous vous donnons rendez-vous en mai 2009 pour vérifier si la tendance haussière constatée ce mois-ci se poursuit.

Indice Mars 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

100.41

95.13

109.70

94.60

 


« LA BAISSE ENTAMEE EN DEBUT D'ANNEE SE POURSUIT. TENDANCE DURABLE OU PASSAGERE ? » À 100,41, notre indice s'approche irrémédiablement du seuil fatidique des 100 points de base. En-dessous de ce niveau, nous pouvons parler de ralentissement de l'activité immobilière, voire de crise si ce dernier se dirige vers les 90. Pour mémoire, nous avions connu une situation similaire entre mars et juin 2006, période où l'indice avait oscillé entre 94,58 et 96,69. À cette époque, le marché avait marqué le pas à cause de la sécheresse de l'offre et l'augmentation des taux d'intérêt hypothécaires. Les volumes de transaction, comme à l'heure actuelle, demeuraient sous pression et les prix moyens accusaient le coup dans la foulée de la baisse de la demande. S'agissant des prix moyens, ce sont ceux des maisons qui poursuivent leur descente aux enfers. Après avoir joué au yo-yo toute l'année 2008, ils connaissent une tendance négative depuis janvier 2009 (janvier 2009 : 102,17, février 2009 : 97,76 et mars 2009 : 95,13, soit une baisse de plus de 7 points en 3 mois !). Ceux des appartements demeurent assez stables, voire légèrement haussiers (janvier 2009 : 108,21, février 2009 : 107,58 et mars 2009 : 109,70, soit une hausse de près de 1,5 points en 3 mois). Ces chiffres correspondent à la réalité du marché qui voit une demande toujours intacte pour les appartements en PPE et en berne pour les villas individuelles en revente. L'élément le plus marquant de ce mois de mars 2009 est le sous-indice du respect des prix. Après avoir connu des baisses successives depuis octobre 2008, ce dernier s'affiche pour la première fois en-dessous des 95 points de base, soit le niveau le plus bas depuis la création de notre indice. Petit rappel pour les lecteurs ayant raté les précédentes chroniques. Ce sous-indice, lorsqu'il se situe en-dessous des 100 points de base, signifie que les propriétaires vendent moins cher que le prix souhaité. Au plus on s'éloigne des 100 (vers 110 on vend cher et vers 90 on doit baisser les prix), au plus cela est révélateur d'une certaine tendance. À l'heure actuelle, nous pouvons dire que la tendance est plutôt baissière, tant au niveau de la demande qu'au niveau des prix. Certes les chiffres de ce mois ne sont pas positifs, mais il n'y a pas lieu, selon nous, de s'inquiéter outre mesure car les fondamentaux décrits dans nos précédents commentaires demeurent identiques. Il sera intéressant de voir à quel niveau nous nous retrouverons en avril 2009. Si la barre symbolique des 100 points de base est franchie, nous pourrons alors envisager une tendance baissière pour les prochains mois. Dans le cas contraire, nous pourrons considérer la situation actuelle comme un incident technique de courte durée.

Indice Février 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

101.45

97.76

107.58

96.79

 


« MALGRE LA BAISSE DES TAUX, LA DEMANDE SE GRIPPE. » Avec une baisse de près de 3 points de base, notre indice s’affiche à son plus bas niveau depuis octobre 2007. Tous les indicateurs sont à la baisse ce mois-ci, avec une correction plus marquée pour les prix moyens des maisons (-4.41 points). Certes, cet élément n’est pas nouveau, nous en parlions déjà dans nos précédents commentaires. Toute l’année 2008, la demande pour les maisons individuelles était déjà en retrait par rapport à celle des appartements en PPE. Toutefois, la situation actuelle est préoccupante car nous assistons à une réelle chute de la demande pour ce type de bien. La raison de ce désintérêt pour les villas individuelles provient du prix souvent élevé de ces dernières sur le marché et du fait que l’offre soit essentiellement composée d’objets dits « anciens ». Les acheteurs privilégient aujourd’hui les objets neufs, souvent proposés à des prix plus attractifs que ceux ayant 10 ou 20 ans d’âge. Dans le segment du neuf, ce sont essentiellement des appartements qui sont construits ou à construire, d’où une offre plus étoffée de logements en PPE, contrairement à celle des villas. Mais la composante de l’offre n’explique pas tout. En effet, les acheteurs ont tendance à revoir leur budget à la baisse, à être plus raisonnable compte tenu de la crise financière et de ses retombées actuelles et futures sur l’emploi et le pouvoir d’achat. Et quand ce ne sont pas les acheteurs, ce sont les banques qui se montrent plus prudentes ou réticentes dans l’octroi des crédits. D’où un attrait plus marqué pour les appartements en PPE qui, à budget égal, sont souvent mieux placés et moins couteux à l’entretien qu’une villa individuelle. L’autre élément intéressant de ce mois est le sous-indice du respect des prix. Ce dernier a passablement corrigé depuis 3 mois pour s’afficher à un niveau historiquement bas. Rappelons que ce sous-indice mesure le différentiel entre le prix demandé par le vendeur et le prix effectivement vendu sur le marché. Au-dessus de 100, cela signifie que le vendeur a obtenu un meilleur prix que celui demandé. En-dessous de 100, a contrario le bien est parti moins cher. C’est ce à quoi nous assistons aujourd’hui et qui corrobore les éléments qui précèdent. Une baisse généralisée de la demande, touchant en premier lieu les maisons individuelles et dans une moindre mesure pour l’instant les appartements en PPE. Nous verrons le mois prochain si cette tendance se poursuit où si elle n’est le fait que d’une exception saisonnière. Les premiers mois de l’année, historiquement, sont toujours assez mauvais et cette année la météo fut particulièrement rigoureuse. Donc à confirmer.

Indice Janvier 2009

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.33

102.17

108.21

99.47

 


« AVEC LA BAISSE DES TAUX D'INTERETS, C'EST LE MOMENT D'ACHETER ! » Pour la première fois depuis sa création, notre indice de janvier est exactement au même niveau que celui du mois précédent. Mathématiquement cela relève d’une telle prouesse, qu’il est impossible de l’expliquer, tant le nombre de données le constituant est important. Certes les prix moyens des appartements ont reculé (de 110.25 à 108.21) mais le mouvement de baisse a été enrayé par la hausse de ceux des maisons (de 100.75 à 102.17). Quant à l’indice du respect des prix, il est en hausse de 1.33 points. Tous ces chiffres confondus, nous assistons à une stagnation parfaite de notre indice. Toutefois ces données sont à considérer avec prudence car quand bien même notre indice a stagné, ses composantes ont changé. En effet, aussi bien les prix moyens que les volumes de transactions, l’ensemble de ces éléments ont connu des variations durant la période, pour certaines même assez importantes. Toutefois, rapporté à la réalité du marché, ces chiffres tendent à démontrer une très forte stabilité de nos indicateurs entre décembre 2008 et janvier 2009 et l’amorce d’une tendance positive pour l’année en cours. Certes la crise financière a pesé sur les chiffres d’octobre 2008 mais elle a eu peu d’influence sur le marché entre novembre 2008 et janvier 2009. À la faveur d’une baisse massive des taux d’intérêt, entamée dès le milieu du mois d’octobre, les investisseurs et les ménages ont profité de conditions très avantageuses pour acquérir un bien immobilier, ce qui a continué à doper la demande malgré la crise financière. Rappelons que les taux à 10 ans se situaient à 4.5% cet été et qu’ils sont proches de 3% aujourd’hui. Ils auront donc connu une baisse de plus de 30% en moins de six mois. Prenons l’exemple suivant qui permettra à tout le monde de comprendre. La personne dont l’hypothèque de son bien immobilier s’élevait à CHF 1'000'000.- en juillet, a financé son achat avec un taux à 4.5%. Elle se retrouve avec une charge hypothécaire d’environ CHF 45'000.- par année. Celle qui procède au même achat aujourd’hui ne paiera qu’environ CHF 30'000.- pour le même montant emprunté, soit une économie de CHF 15'000.- sur l’année. Compte tenu de la volatilité des bourses et des incertitudes qui pèsent sur l’économie réelle, compte tenu des taux d’intérêts extrêmement intéressants et qui devraient encore baisser, nous pensons qu’il est plus que jamais opportun d’acquérir un bien immobilier. Mais attention, privilégiez les centres et les objets neufs. Un bien immobilier dans une région excentrée et un autre dans un état moyen, souvent payé plus cher que son prix réel, auront toujours beaucoup plus de peine à être vendu en cas de baisse du marché.

Indice Décembre 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.33

100.75

110.25

98.14

 


« MALGRE LA CRISE FINANCIERE, L'IMMOBILIER ROMAND RESISTE BIEN ET NOUS DEMEURONS POSITIFS POUR 2009. » L’année 2008 s’achève en demi-teinte. D’un côté, le marché immobilier romand ne semble pas connaitre de baisse significative ou de faiblesse, tout au plus un léger ralentissement. De l’autre, il existe des risques macroéconomiques (hausse du chômage, licenciements dans le secteur bancaire, augmentation des faillites, difficultés croissantes dans l’accès au crédit) qui pourront peser sur le marché en 2009. Compte tenu du contexte économique et financier mondial, il est difficile de faire des prévisions à court et moyen terme. Peu de gens s’y essaient et nous les comprenons. Toutefois, nous allons tenter de décrire de manière objective les éléments qui nous confortent dans l’idée que le marché immobilier romand ne va pas connaitre de crise majeure en 2009. Les fondamentaux demeurent sains et le marché résiste bien pour le moment dans la tourmente financière mondiale. Sur l’ensemble de l’année, les volumes de transactions sont restés soutenus, presque équivalents à ceux de 2006 et 2007. Les prix moyens sont demeurés assez stables tout au long de l’année, tout au plus nous avons constaté une légère baisse dans le secteur de la villa individuelle. En 2009, le prix moyen des maisons devrait se tasser quelque peu. En revanche, celui des appartements en PPE va rester stable du fait de la demande soutenue pour ce type de bien. Après une forte hausse, les taux d’intérêts hypothécaires se sont stabilisés en septembre pour connaitre en suite une baisse significative dans la foulée des interventions des banques centrales. À l’heure actuelle, le taux à 10 ans s’affiche à 3% alors qu’il s’élevait à plus de 4% il y a encore 2 mois. Il est donc à nouveau très intéressant d’acquérir un bien immobilier, à des niveaux de taux que personne n’aurait encore osé imaginer cet été alors que les cours des produits pétroliers flambaient. Et bonne nouvelle : avec la crise financière et le ralentissement économique, on peut encore s’attendre à de nouvelles baisses de taux dans le courant du premier trimestre 2009. Certes la crise fait peur et inquiète. Gardons toutefois la tête froide, analysons attentivement les informations retransmises par les médias, posons-nous les bonnes questions si l’on doit envisager l’acquisition d’un bien immobilier. Par les temps qui courent, nous devons faire preuve d’objectivité et ne pas nous laisser influencer par certains facteurs externes, parfois trop alarmistes. Pour reprendre les nombreux messages diffusés dans les médias ces dernières semaines : « la pierre restera la pierre » !

Indice Novembre 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

106.01

103.40

110.56

98.29

 


« IMPACTS DE LA CRISE FINANCIERE SUR L'IMMOBILIER ROMAND, L'ANALYSE DE SWISSRESEAU. » Après deux mois de solide évolution, malgré un contexte économique global morose, notre indice s’est contracté de 4,49 points en novembre 2008. Tous les éléments constitutifs de ce dernier sont en baisse. Aussi bien le prix moyen des maisons (- 5,32 points) que celui des appartements (- 3,01 points) ont connu une forte correction. Plus marquante encore est la diminution du sous-indice du respect des prix, qui s’affiche au plus bas depuis trois ans. Rappelons que ce sous-indice mesure le différentiel entre le prix demandé par le vendeur et le prix effectif auquel le bien a été vendu sur le marché. Sous la barre des 100, cela signifie que les propriétaires ont du céder leur bien à un prix inférieur que souhaité. Couplé au phénomène dont nous avons parlé le mois dernier, à savoir l’augmentation de la durée de vie d’un mandat sur le marché, ces éléments attestent du ralentissement de l’activité immobilière dans nos régions. Nous nous attendions à une telle correction étant donné l’accentuation de la crise financière en octobre, dans des proportions que nul n’avait imaginé il y a encore six mois. Alors que la plupart des marchés immobiliers, au Royaume-Uni, en Espagne, en France, sans parler des Etats-Unis, connaissent d’importantes chutes de prix, le marché suisse, quant à lui, résiste bien. Mais pour combien de temps encore ? Nos prévisions demeurent positives pour 2009 et cela pour plusieurs raisons. Premièrement, les banques ont fait preuve de prudence dans l’octroi des crédits ayant tiré les lecons de la dernière crise immobilière. Deuxièmement, la demande de biens immobiliers résidentiels va demeurer soutenue grâce à une démographie toujours en hausse. L’immigration des travailleurs fortement qualifiés y est pour beaucoup dans cet accroissement et d’après nos informations cette dernière ne devrait pas diminuer ces prochains mois quand bien même nous entrerions en récession. Troisièmement, bon nombre d’investisseurs se sont tournés vers les fonds immobiliers depuis la chute des marchés boursiers afin de diversifier leur portefeuille et diminuer leur exposition aux risques. Dernier élément et non des moindres, la crise financière ayant entrainé une diminution des taux directeurs des banques centrales, la Suisse y compris, cela a pour effet de maintenir les taux hypothécaires à des niveaux attractifs. Mais attention, l’afflux massif de liquidités dans le marché amènera à terme de l’inflation, ce qui signifie que les taux d’intérêts pourraient bien remonter en 2009.

Indice Octobre 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

110.50

108.72

113.57

100.03

 


« L’IMMOBILIER : PLUS QUE JAMAIS UNE VALEUR SURE ! » Contre toute attente et malgré un contexte économique morose, notre indice affiche une forme éblouissante pour le deuxième mois consécutif. À 110.50, il est même à son plus haut niveau depuis 12 mois, tiré vers le haut par un volume de transactions très soutenu et une hausse des prix moyens, appartement et maison confondus. Comment expliquer cette tendance ? Est-elle temporaire ou s’inscrit-elle dans une dynamique de long terme ? La Suisse romande fait-elle figure d’exception dans le contexte immobilier mondial et européen ? Pourquoi les ménages ou institutionnels continuent-ils à investir dans la pierre ? Nous allons tenter de répondre à ces questions en examinant les fondamentaux actuels. Premièrement, au regard des pertes enregistrées ces dernières semaines sur les marchés boursiers, l’investissement dans la pierre demeure aux yeux des ménages une valeur sure pour placer leur argent. Cet élément est corroboré par plusieurs banquiers, ce serait même actuellement la meilleure solution pour investir son argent afin de limiter les risques de perte. Cet argument est renforcé par le niveau des taux d’intérêt qui demeure historiquement bas et que l’on ne voit pas remonter massivement dans les prochains mois. Deuxièmement, la Suisse romande connait une forte hausse de sa démographie, bien plus importante qu’escomptée. Si l’on tient compte des chiffres actuels du marché de la location résidentielle, nous constatons que le nombre de vacants a encore chuté ces derniers mois et pousse de plus en plus les demandeurs de logement vers un achat immobilier. L’investissement immobilier est plus que jamais une alternative à la pénurie de logements en location. Troisièmement, quand bien même les acheteurs réfléchissent plus avant d’investir, ils finissent tout de même par acquérir un bien. Selon plusieurs courtiers, la durée de vie d’un mandat sur le marché s’est accentuée depuis le début de l’année mais au final le nombre de transactions net est égal voire en hausse par rapport à 2007. Forts des éléments qui précèdent, nous maintenons notre position du mois dernier sur la bonne santé de l’immobilier romand. Ce dernier devrait continuer à bien se comporter jusqu’à la fin de l’année et jouer son rôle d’alternative aux marchés boursiers.

Indice Septembre 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

105.07

102.29

109.91

99.58

 


« RETOUR A UNE CERTAINE STABILITE SUR LE MARCHE. » Avant notre pause estivale, nous avions constaté une baisse générale de nos différents indicateurs. Aussi bien les prix moyens que les volumes de transactions, tout semblait indiquer un ralentissement du marché immobilier romand. Nous allons tenter de vérifier si cette tendance s’est confirmée durant les mois de juillet et aout 2008 et voir ce qu’il en est de la situation actuelle et de son évolution jusqu’à la fin de l’année. L’indice du mois de juillet 2008 est demeuré presque identique à celui de juin (+0.36 points), ce qui tend à démontrer une certaine stabilité au niveau des prix moyens et des transactions enregistrées. Celui du mois d’aout a quant à lui enregistré la plus forte baisse depuis le début de l’année (- 0.88 pts à 103.54). Il n’y a rien d’alarmant, ni d’étonnant dans ces chiffres car le mois d’aout est traditionnellement un mois faible du fait des vacances scolaires. Toutefois, si nous avions poursuivi cette tendance en septembre, nous aurions pu nous en inquiéter. Or l’indice de septembre affiche un niveau très intéressant (+ 1.53 pts à 105.07), soit un retour à la situation de mai 2008, avant la baisse significative enregistrée entre juin et aout 2008. La raison de cette hausse inattendue est la reprise des prix moyens au niveau des maisons (+ 3.74 pts à 102.29) qui s’affichent au niveau le plus haut depuis juin 2007. Cette hausse s’est faite au détriment de ceux des appartements qui n’ont pas encore récupéré la forte baisse enregistrée entre juin et juillet 2008. Seul élément positif, ils sont demeurés stables durant toute la période. (Juin 113.89 / juillet 109.32 / aout 109.62 / 109.91). Les chiffres que nous venons d’évoquer sont rassurants et démontrent que la situation du marché immobilier n’est pas sujette à risques en Suisse romande. Certes nous avons évoqué depuis quelque mois qu’un ralentissement se profilait. Nous en avons identifié les principales causes : le comportement plus attentiste et réfléchi des acheteurs, le resserrement des banques dans l’octroi des crédits hypothécaires, la hausse des couts de construction liés à celle des produits pétroliers notamment. Actuellement, au vu des récents chiffres de notre indice, la stabilité semble être de mise et nous pensons qu’elle devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année. Cela d’autant plus que nous ne voyons pas la Banque Centrale Suisse augmenter fortement ses taux dans les trois prochains mois. Pour certains, ces derniers devraient même baisser un peu, ce qui aurait bien entendu un impact positif sur le marché.

Indice Juin 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.06

98.55

113.89

101.02

 


« FAUT-IL AVOIR PEUR DE LA BAISSE DE PRIX ? » La baisse significative enregistrée en mai se poursuit ce mois-ci. À 104.06, notre indice se situe à 4 points du plus haut enregistré en janvier et, pour la première fois en 2008, en-dessous de la barre des 105. Le phénomène marquant de ce mois est la forte diminution du prix moyen des appartements, de 116.03 à 113.89, soit un recul de 2.14 points. Rappelons que le prix moyen des appartements avait déjà connu une baisse significative en mai 2008 en passant de 119.75 à 116.03. En l’espace de 2 mois, nous enregistrons donc une baisse de 5.86 points alors que le prix moyen des appartements avait beaucoup mieux résisté que celui des maisons. Ces chiffres confirment ce que nous avions avancé dans notre précédent commentaire à savoir l’effritement généralisé des prix dans la foulée de qui passe actuellement en Europe. Faut-il prendre peur face à ce phénomène ? La réponse est non. En effet, considérant d’une part la hausse massive enregistrée sur le marché depuis plus de 10 ans, il est normal que les prix se réajustent quelque peu. D’autre part, nous assistons à un afflux important de nouvelles offres sur le marché qui ne trouvent pas aussi rapidement un acquéreur que par le passé. À partir du moment où les acheteurs ont de nouveau le choix, cela influence directement l’offre et la demande et par conséquence les prix. Qui dit avoir le choix, signifie aussi avoir le temps. À ce sujet, nous constatons que le temps moyen de réalisation d’une transaction a considérablement augmenté depuis le début de l’année. Pause estivale oblige, nous vous donnons rendez-vous le mercredi 3 septembre 2008. Nous verrons à cette occasion si les mois de juillet et aout confirmeront ou non la tendance.

Indice Mai 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

105.17

98.62

116.03

100.17

 


« NET REPLI : DURABLE OU PASSAGER ? » Pour la première fois depuis le début de l’année, notre indice de référence subit de plein fouet la diminution du volume des transactions et la baisse des prix moyens pour les maisons et les appartements. Le fait marquant de ce mois-ci est le repli significatif du prix moyen des appartements (- 3,72 points de 119.75 à 116.03) qui était resté soutenu comparé à celui des maisons. Il confirme ainsi nos prévisions qui tablaient sur une baisse générale des prix pour 2008. Jusqu’à maintenant, seules les maisons étaient concernées, à présent c’est à l’ensemble du marché que semble se profiler la baisse annoncée depuis quelques mois. En effet, dans la foulée des marchés anglo-saxons, de l’Espagne et de l’Irlande, il n’y a rien d’étonnant que le marché romand subisse certains de ces effets. Mais attention, notre marché repose sur de bons fondamentaux malgré dix ans de hausse consécutive et une relative surchauffe des prix dans certaines régions. En conséquence, nous demeurons optimistes quant à l’évolution du marché immobilier, cela d’autant que le niveau actuel des taux d’intérêt ne va probablement pas connaitre de grands bouleversements d’ici ces prochains mois. Certes les prix moyens vont quelque peu diminuer mais il ne s’agit là que d’un ralentissement et non d’une chute. La prudence restera toutefois de mise dans les zones peu attractives et excentrées qui seraient les plus touchées en cas de baisse importante des prix.

Indice Avril 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

107.29

99.83

119.75

100.65

 


« Le grand tournant va-t-il avoir lieu en 2008 ? » Malgré la chute des marchés boursiers, la hausse massive du prix du brut et la dégringolade du billet vert, le marché immobilier romand semble peu touché par le ralentissement économique se profilant outre-atlantique. En effet, notre indice de référence affiche une mine insolente depuis le début de l’année et poursuit sa hausse vers des niveaux que nous n’avions plus connu depuis décembre 2006. Certes le mois de mars est généralement synonyme de reprise après la longue période hivernale mais cette année nous aurions pu penser le contraire avec les conditions météorologiques exécrables que nous avons connues. Or, le volume des transactions est resté très soutenu, essentiellement pour les appartements. S’agissant des prix moyens des biens immobiliers, on constate une hausse de celui des appartements (de 114.70 à 119.75) et à une baisse de celui des maisons (de 101.06 à 99.83). L’explication vient du fait que pour les maisons individuelles, les objets bien situés restent toujours recherchés mais pour les autres, on constate un net ralentissement de la demande. Si nous devions faire une radiographie du marché actuel et émettre un pronostic pour les prochains mois, nous pouvons dire que 2008 marque la fin de la période de hausse continue de ces dix dernières années. Toutefois, en Suisse, contrairement aux Etats-Unis, nous ne pouvons pas parler d’une bulle immobilière ni d’une crise des crédits hypothécaires. En effet, les banques ne dérogent que rarement à la règle des 20% et sont devenues plus exigeantes dans l’examen des dossiers de crédit. Compte tenu de ce qui précède, certes la hausse touche gentiment à sa fin mais il n’est pas lieu de craindre un écroulement des prix de l’immobilier, tout au plus une baisse de ces derniers de 5 à 7%. Nous pouvons en l’espèce parler d’une petite correction si l’on considère la hausse moyenne de 50% de ces dernières années.

Indice Mars 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

106.06

101.06

114.70

99.79

 


« La baisse des prix amorcée en 2007 va-t-elle se poursuivre en 2008 ? » En léger retrait par rapport au mois précédent (de 106.22 à 106.06), notre indice continue néanmoins à afficher une très bonne mine. Flirtant toujours avec les plus hauts, il démontre une fois de plus que les investisseurs continuent à privilégier la pierre et que les ménages ne se découragent pas d’acquérir un bien immobilier malgré la crise des crédits qui secoue les pays anglo-saxons. Certes les banques sont devenues plus strictes lors de l’octroi des crédits (selon nos sources, le nombre de refus a particulièrement augmenté ces derniers mois) mais cela ne semble pas influencer négativement le marché pour le moment. Il demeure une importante réserve d’acheteurs d’un côté qui attend peut-être le moment opportun pour investir (baisse des prix moyens) et de l’autre une clientèle étrangère très fortunée qui se tourne de plus en plus fréquemment vers la Suisse pour s’établir et bénéficier ainsi d’un système fiscal plus attrayant. Lorsque l’on parle des prix moyens, on constate que ces derniers restent relativement élevés aussi bien pour les appartements que pour les maisons mais néanmoins en fort retrait par rapport au mois précédent si l’on considère uniquement celui des appartements. La baisse des prix moyens amorcée en 2007 va-t-elle se poursuivre ? Nous pensons que les prix vont encore diminuer de 5 % en moyenne en 2008, ce qui va avoir un impact positif sur le marché. En effet, cela va réduire l’effet de bulle constaté à la fin de 2006 et la moitié de 2007 et maintenir la demande à un bon niveau. Un autre élément qui nous permet de valider ce qui précède est la baisse de notre sous-indice du respect des prix. Au niveau actuel (99.79, soit en-dessous de la base 100), cela signifie que le prix demandé par le propriétaire est inférieur à celui vendu sur le marché. On peut s’attendre en conséquence à un réajustement des prix de la part des propriétaires qui aura également un impact positif sur le marché et sur la demande.

Indice Février 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

106.22

99.10

118.29

100.46

 


« Quand la bourse va mal, la pierre se porte bien. » À 106.22, notre indice de référence est en diminution par rapport au mois précédent. Cependant, comme nous l’indiquions en janvier, ce dernier avait été fortement influencé par des facteurs internes (plusieurs ventes à des prix très élevés, ce qui avait quelque peu biaisé les chiffres) et ne représentait pas tout à fait la tendance réelle du marché. Force est de constater que la tendance haussière constatée le mois dernier se poursuit si l’on considère les données de 2007. En effet, au niveau actuel, notre indice se situe deux points au-dessus du plus haut constaté en 2007. Ce qui tend à démontrer, malgré les événements qui ont plombé les marchés boursiers, que le marché immobilier romand se porte bien. Il existe plusieurs faits probants pour expliquer cette situation. Premièrement, au niveau de taux actuel, il est toujours très intéressant d’acquérir un bien immobilier, bien que le prix de ce dernier soit encore très élevé. Sur un emprunt à cinq ou dix ans, les risques sont limités pour l’acquéreur. Deuxièmement, les investisseurs qui ont, dans certains cas, vu fondre leur capital ces derniers mois à la suite de la chute des bourses, vont se tourner vers la pierre, plus sûre dans la période instable que nous vivons aujourd’hui. Ce fait est d’autant plus probant si l’on considère également le niveau des taux d’intérêt, ce dernier étant toujours très intéressant pour l’investisseur. Historiquement, la pierre a toujours été un investissement plus sûr et privilégié lorsque les marchés boursiers se sont montrés plus incertains. Cela peut expliquer pourquoi le volume des transactions est resté très soutenu en janvier. N’en demeure pas moins que la situation est très inquiétante outre atlantique, tant sur le front des crédits à risque que sur celui de la croissance. Pour l’instant on ne voit pas encore le bout du tunnel et c’est cela qui inquiète les investisseurs et rend les bourses si nerveuses. Le dernier fait marquant du mois de janvier est la baisse des prix moyens des maisons et appartements. Cette dernière s’explique par certains réajustements de prix réalisés par les vendeurs qui sont désormais plus enclin à diminuer leur prix pour s’assurer une vente rapide de leur bien. Il serait en effet dommage de voir les prix diminuer encore plus et par conséquent la plus-value potentielle. Nous demeurons prudents pour la suite de l’année car on ne peut pas écarter un ralentissement mais confiants si l’on considère les paramètres décrits précédemment. Rendez-vous le mois prochain pour consolider ou non nos affirmations.

Indice Janvier 2008

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

108.98

102.26

119.99

100.95

 


« Un début d’année sur les chapeaux de roue » Contre toute attente, le début de 2008 est marqué par une forte hausse de notre indice de référence. Ce dernier s’affiche à 108.98, soit le plus haut niveau depuis 12 mois. Comment expliquer ce fort revirement de situation alors que la tendance baissière semblait s’installer depuis plusieurs mois ? Pour répondre à cette question, nous allons analyser les différentes composantes de notre indice. Premièrement, le volume des transactions : malgré une situation économique mondiale plutôt tendue (crise au Pakistan, hausse du prix du baril, tensions au Nigeria), cela n’a pas semblé ébranler le moral des ménages romands qui se sont portés acquéreurs d’un nombre inhabituel de biens en décembre, entraînant à la hausse le volume des transactions au sein de notre réseau. Cette composante est fiable car elle est le reflet du marché à un moment donné. Deuxièmement, la hausse des prix de vente moyens : en décembre, plusieurs résidences dépassant les 10 millions ont été acquises par des étrangers, portant à la hausse les prix de vente moyens, pour les appartements et les maisons. Cette composante est quelque peu biaisée car il suffit de quelques transactions dans le mois à des niveaux de prix aussi élevés pour faire dévier notre indice dans un sens comme dans un autre en cas de prix anormalement bas. Cette composante doit donc être pondérée car extraordinaire ce mois-ci. L’élément qui permet de relativiser ce qui précède est le sous-indice du respect des prix, qui je vous le rappelle mesure l’écart-type entre le prix demandé par le propriétaire et le prix effectivement vendu. Or, ce sous-indice est proche de 100, donc très stable. Cela signifie qu’il n’y a pas eu de surchauffe, tout au plus quelques facteurs inhabituels qui ont entraîné les chiffres à la hausse. Nous demeurons donc résolument prudents pour les mois à venir et cela dans la foulée de 2007. À moins que ce démarrage sur les chapeaux de roue se consolide les mois prochains. Rendez-vous donc en février pour vérifier ce qui précède.

Indice Décembre 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

101.46

98.82

106.14

101.54

 


« Un ralentissement semble se profiler » Pour notre dernier rendez-vous de l’année, l’indice SwissRéseau s’affiche à nouveau en repli par rapport au mois précédent. Les faits marquant de ce mois sont d’un côté la stagnation du volume des transactions et de l’autre la baisse des prix moyens. Ces éléments sont révélateurs d’un certain état du marché immobilier. Comme nous le faisions remarquer le mois dernier, un ralentissement semble se profiler pour les mois à venir. Ce changement de cap se confirme depuis septembre 2007, période à laquelle nous avions connu une forte baisse de nos indicateurs dans la foulée de la crise aux Etats-Unis. Les acheteurs vont maintenir leur volonté d’achat tant que les taux se maintiennent aux niveaux actuels mais ils vont réfléchir plus avant de se lancer. Cela va conduire inévitablement les propriétaires à revoir leurs prix à baisse, principalement pour les biens dont le prix se situe entre 0 et 1'000'000.- Que tout le monde se rassure, nous ne parlons pas ici de crise immobilière mais bien d’un ralentissement. Avec la hausse de la démographie enregistrée ces dernières années en Suisse romande et les anticipations pour le futur, le spectre d’une crise durable, telle que nous l’avons connue à la fin des années 80, semble écarté. Nos prévisions pour 2008 s’inscrivent dans la lignée de 2007, à savoir une tendance légèrement baissière et un maintien de la volatilité enregistrée tout au long de cette année. Nous demeurons particulièrement attentifs à tout changement d’orientation au niveau des taux d’intérêt et plus généralement en ce qui concerne la croissance mondiale. Rendez-vous donc en janvier 2008 pour vérifier ce qui précède.

Indice Novembre 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

102.86

99.20

109.17

100.47

 


« Quand l’immobilier tousse, la croissance souffre » Profitant de la reprise technique de l’automne, notre indice s’est bien redressé en octobre et en novembre après avoir essuyé de fortes pertes pendant 3 mois. Mais c’est un peu l’arbre qui cache la forêt. En effet, nous ne pouvons rester insensibles à l’extrême volatilité des prix de l’immobilier (voir graphique). Cette dernière reflète premièrement le manque de tendance depuis le début de l’année. Deuxièmement, le fait que les acheteurs négocient plus. S’agissant du prix moyen des appartements et celui des maisons, nous constatons un écart de 8% pour le prix des maisons entre le plus haut et le plus bas (104.57 en janvier et 96.90 en septembre) et un écart de 11% pour celui des appartements entre le plus haut et le plus bas (116.64 en janvier et 104.84 en mai). Globalement, les prix sont en baisse si l’on considère les plus hauts de 2006 (maisons 109.50 et appartements 119.57) et ceux de 2007 (maisons 104.57 et appartements 116.64) comparés aux prix moyens de 2007 (maisons 99.98 et appartements 109.08). Le constat que l’on fait en Suisse romande se vérifie également de manière plus générale dans le monde. Après dix années de hausse ininterrompue, les prix de la pierre baissent. Tous les pays où le niveau de l’immobilier était jugé anormalement élevé subissent le même repli. En France, au Royaume-Uni et en Espagne la baisse atteint 2.5% depuis le début de l’année. Même phénomène aux Etats-Unis, où en un an, l’immobilier a baissé de plus de 4% dans les 20 plus grands villes américaines. Sans connaître de krach, le marché s’est retourné, sans passer par la case stabilité. Du coup on ne peut pas exclure une spirale baissière alimentée par un phénomène bien connu des agents immobiliers : « Pourquoi acheter maintenant puisque les prix seront moins chers demain ? » C’est le principe même de la déflation, qui voit les prix s’effriter de mois en mois. Attention dans ce cas aux conséquences sur la croissance. En effet, le boom des pays anglo-saxons a été en partie alimenté par un effet de richesse lié à la hausse de l’immobilier. Lorsque l’on voit la situation avec les « subprime » aux Etats-Unis, il y a de quoi s’inquiéter pour le futur. Plus près de chez nous, l’Irlande a vu son économie ralentir de 1.5% au deuxième trimestre dans la foulée de la baisse des prix de l’immobilier qui se sont repliés eux de 3.3%.

Indice Octobre 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

101.34

99.14

105.35

99.82

 


« Un certain retour à la réalité » Après avoir accusé trois baisses successives, notre indice s’est redressé en octobre, à la faveur d’un volume de transactions en hausse par rapport aux trois mois précédents. Les prix moyens des maisons et des appartements ont également repris de la vigueur. Nous constatons néanmoins que celui des maisons a plus augmenté que celui des appartements (+ 4 points contre + 0,1 point). Depuis le début de l’année, c’est la première fois que nous assistons à ce type de situation. L’explication vient du fait que la demande pour les maisons a été plus soutenue que celle des appartements lors de la période. Le fait marquant de ce mois est l’indice du respect des prix. Nous vous rappelons que cet indice définit l’écart type entre le prix souhaité par le vendeur et le prix vendu. Pour la première fois depuis 18 mois, l’indice est passé sous la barre des 100 points de base, ce qui signifie que les prix moyens de vente des biens immobiliers sur la période ont été inférieurs à ceux demandés par les vendeurs. Cet élément est très important car il indique un réajustement du marché. En effet, compte tenu des nombreuses incertitudes sur le marché immobilier américain, la volatilité des marchés boursiers, les ménages sont devenus plus prudents et hésitants. À l’heure actuelle, contrairement à 2005 et 2006, les acheteurs réfléchissent plus et certains propriétaires devront revoir le prix de leur bien à la baisse s’ils souhaitent vendre. Le rôle du courtier immobilier est très important dans ce cas de figure, car c’est lui qui détermine le prix de l’objet en accord avec le vendeur et conseille l’acheteur dans son choix. Nous assisterons ces prochains mois à un certain retour à la réalité sans pour autant parler de crise. Le marché aura tendance à se calmer, certains prix vont se réajuster, le rôle des courtiers professionnels va se renforcer. La seule inconnue est le niveau des taux d’intérêt, ces derniers pourraient en effet venir jouer les troubles fêtes. Rendez-vous donc le mois prochain pour vérifier ce qui précède.

Indice Septembre 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

99.85

96.90

105.25

100.88

 


« Forte correction passagère ou durable ? » Entraîné à la baisse par un volume de transactions en chute libre (-18 points en un mois), notre indice de référence passe, pour la première fois depuis début 2007, sous la barre des 100 points de base. Outre le volume des transactions, tous les indicateurs sont dans le rouge. Le prix moyen des appartements (-5 points), le prix moyen des maisons (-1 point), même l’indice du respect prix accuse le coup. Certes le mois d’août est traditionnellement faible en matière de ventes immobilières et en temps normal il n’y aurait pas lieu de s’inquiéter. Cette année, toutefois, a été marquée par la crise sur les marchés boursiers et les craintes liées à la déconfiture des « subprime » aux Etats-Unis. Comme l’activité immobilière est étroitement liée à celle de la bourse, on aurait pu craindre le pire. Crise immobilière, hausse des taux, chute des marchés, baisse du pouvoir d’achat des ménages, perte de confiance des consommateurs. Les banques centrales, constatant l’ampleur des dégâts, ont réagi rapidement et fermement en injectant des fonds sur le marché monétaire pour compenser les pertes (à la suite de ces événements plus d’argent a été injecté qu’après le 11 septembre 2001). La Fed a par ailleurs abaissé son taux d’escompte pour enrayer la crise. Nous constatons que l’ensemble de ces réactions a momentanément calmé le marché et les bourses sont reparties à la hausse. Mais pour combien de temps ? Depuis le début de 2007, notre indice aura connu 6 mois de baisse contre 3 mois de hausse. Force est de constater que le marché est devenu très sensible aux facteurs externes et qu’il le sera de plus en plus. Aux niveaux de prix actuels, cela est tout à fait compréhensible. Dans ce contexte, la stratégie des banques et la gestion des taux d’intérêt apparaissent comme primordiales. La question est donc ouverte : maintien des taux actuels, baisse des taux à court terme, hausse ? Nous suivrons donc avec attention la tendance ces prochains mois.

Indice Août 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

102.21

97.64

110.68

102.60

 


« Une tendance baissière semble se dessiner » À 102.21, notre indice se replie une nouvelle fois sous la barre des 103 points de base. C’est principalement le prix moyen des maisons qui accuse une forte baisse (-3 points). Ce dernier est au plus bas depuis juin 2006 et a perdu plus de 12 points depuis son plus haut en octobre 2006. Cela s’explique d’une part par une diminution de la demande pour ce type de bien et, d’autre part, par à une recrudescence de l’offre en revente, souvent à des prix trop élevés. Quelle en est la conséquence ? S’ils veulent vendre leur bien rapidement, certains propriétaires sont contraints de revoir à la baisse le prix proposé au départ et ce facteur entraîne une diminution des prix. Contrairement à celui des maisons, le prix moyen des appartements poursuit sa tendance haussière. Un autre fait marquant ce mois-ci est la baisse du volume des transactions qui a pénalisé notre indice. Historiquement, les volumes sont toujours assez faibles durant les mois d’été, l’activité immobilière tournant au ralenti. Mais la période estivale n’explique pas tout. En effet, la crise du secteur « subprime » aux Etats-Unis inquiète de plus en plus les investisseurs. Même si les observateurs avisés se veulent rassurant sur la crise qui frappe actuellement le marché du crédit hypothécaire aux Etats-Unis, affirmant qu'elle devrait rester limitée dans son ampleur et ne pas se propager, il n’en demeure pas moins que cette situation a entraîné une hausse des taux hypothécaires couplée une baisse des prix de l’immobilier et de nombreux emprunteurs se sont retrouvés dans l’impossibilité d’honorer leurs échéances. L’évolution du secteur du logement aux Etats-Unis étant incertaine, cette variable a des répercussions sur les pays européens et par conséquence la Suisse. Nous verrons ces prochains mois si la tendance baissière actuelle se poursuit ou si nous bénéficierons d’un sursaut technique en septembre-octobre.

Indice Juillet 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

103.84

100.41

110.40

102.70

 


« Tendance haussière ou tendance baissière ? » La tendance haussière observée le mois dernier ne s’est pas confirmée dans les chiffres de juin. Néanmoins, force est de constater que c’est la baisse du prix moyen des maisons durant la période (- 2 points) qui a poussé notre indice vers le bas. Celui des appartements est demeuré très soutenu avec une hausse significative (+ 2 points). Cela confirme l’attrait actuel pour les appartements (entre CHF 400'000 et CHF 800'000) dont la demande ne cesse d’augmenter. Si le prix moyen des maisons s’était maintenu à son niveau de mai 2007, nous aurions connu une hausse de notre indice qui aurait confirmé la tendance du mois dernier. Le volume des transactions enregistré durant la période a été similaire à celui du mois précédent, confirmant par la même la bonne santé du marché immobilier. Nous faisions référence dans nos précédents commentaires à l’importante volatilité qui caractérisait notre indice depuis le début de l’année. Cette dernière a tendance à se lisser depuis deux mois mais rien n’indique qu’elle a disparu totalement. Premièrement, les acheteurs nationaux continuent à se poser des questions quant à la hausse des prix. Cette dernière est générée en partie par des achats de plus en plus nombreux réalisés par une clientèle étrangère pour laquelle les prix en Suisse sont encore à des niveaux inférieurs à ceux enregistrés dans certains pays européens. Deuxièmement, quand bien même ils souhaitent se porter acquéreur d’un bien immobilier, l’augmentation des taux d’intérêt les pousse de plus en plus à la réflexion. En l’état actuel, il est difficile d’établir une tendance fiable pour les prochains mois. Tout au plus, on peut avancer l’hypothèse que les risques liés à une importante hausse de taux sont pour le moment écartés et que notre indice va se maintenir à des niveaux situés entre 105 et 101 jusqu’à la fin de l’année. Rendez-vous donc le mois prochain pour vérifier ce qui précède.

Indice Juin 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.43

102.29

108.63

102.13

 


« Sursaut ou retournement de tendance durable ? » Nous faisions référence le mois dernier à la forte volatilité de notre indice depuis le début de l’année. Cette dernière semble à nouveau se confirmer ce mois-ci avec une hausse de plus de 3 points de base et un indice revenant sur des niveaux de février 2007. Plusieurs éléments expliquent cette augmentation. Premièrement, le prix moyen des maisons (+ 3 points) et des appartements (+ 4 points) a repris de la vigueur en mai, à la faveur d’une forte demande pour les appartements de 4 ½ pièces et les maisons (individuelles et jumelles) sur le bassin lémanique. Deuxièmement, le volume des transactions immobilières durant la période a été très soutenu. À ce sujet, plusieurs courtiers consultés ont affirmé avoir réalisé un grand nombre de ventes en mai alors que les 3 mois précédents furent en demi-teinte. Les lecteurs remarqueront que nous assistons à un retournement de tendance total par rapport au mois dernier où le volume des transactions était faible et le prix moyen des biens immobiliers en forte baisse (notamment pour les appartements). Les éléments qui précèdent ne nous permettent pas pour l’heure de prédire un renversement de tendance durable, tout au plus ils confirment la volatilité enregistrée depuis le début de l’année et une certaine « indécision » de la part des acheteurs. Nous verrons le mois prochain si nous repassons au-dessus de la barre des 104-105 poins ou si, au contraire, nous revenons sur des niveaux inférieurs, équivalent à ceux de mars ou mai 2007. Les prochaines semaines seront donc très intéressantes pour établir une tendance sur le moyen terme.

Indice Mai 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

101.29

99.23

104.84

102.59

 


Le fait le plus marquant de ce mois est la forte volatilité de notre indice enregistrée depuis le début de l’année. Nous sommes passés en l’espace de 5 mois de 110.34 à 101.29 soit une variation de presque 10 points de base. Après avoir connu une belle progression en avril 2007, notre indice s’est à nouveau replié pour connaitre sa plus forte baisse depuis juin 2006. Ce repli est du premièrement à la spectaculaire diminution du prix moyen des appartements (de 112.13 à 104.84 entre mars et avril). Cette variation peut s’expliquer par la stabilisation du prix des PPE en raison du boom de la construction constaté ces derniers mois. Deuxièmement, le volume des transactions a également pesé dans le fléchissement de notre indice. En effet, ce dernier a été plutôt faible en ce mois d’avril, contredisant la tendance affichée le mois dernier. Que penser de ces chiffres, faut-il s’alarmer ? La forte hausse des prix a certainement refroidi un certain nombre d’acheteurs. De plus, tout marché volatile présente des risques pour les investisseurs et a tendance à les dissuader. Dans notre cas, le risque est assez limité car les acteurs investissent sur le long terme (la volatilité est surtout dangereuse à court et moyen terme). La plupart des acteurs s’accordent également pour dire qu’on ne connaitra pas un nouveau krach immobilier. Tout au plus un « atterrissage en douceur » lié à la hausse constante de la démographie (arrivée de travailleurs étrangers et vieillissement de la population) qui palliera le cas échéant à une chute brutale de la demande consécutive à la hausse des taux. Rendez-vous donc dans un mois pour connaitre quelle tendance l’emportera …

Indice Avril 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

103.88

99.23

112.13

102.81

 


À 103.88, notre indice de référence aura sans doute bénéficié de la météo clémente du mois de mars pour retrouver une certaine vigueur. En effet, durant le mois de référence, le volume des transactions a été plus soutenu qu’en février et que lors des précédentes années. Des professionnels consultés à ce sujet indiquent tous une nette augmentation de l’activité et la conclusion de plusieurs affaires restées en suspens depuis le début de l’année. Par ailleurs, la tenue de 2 salons immobiliers durant le mois de mars aura certainement dopé la demande. Au niveau du prix moyen des objets résidentiels, on constate une forte augmentation du prix des appartements (de 106.39 à 112.13 en un mois) alors que celui des maisons continue sa lente décroissance. En effet, depuis 6 mois, le prix moyen des maisons est passé de 109.50 (octobre 2006) à 99.23. S’agissant de l’indice du respect des prix, ce dernier est stable depuis décembre 2006 indiquant une moindre surchauffe au niveau des prix. En tenant compte de ce qui précède, force est de constater que l’état de santé du marché romand se maintient au beau fixe. Nous verrons si la tendance actuelle se poursuit malgré les incertitudes qui planent désormais sur le marché. Incertitudes qui nous proviennent des récents événements aux Etats-Unis et de la hausse des taux d'intérêt. Les récents chiffres de notre indice contredisent ce qui précède mais il est peut-être trop tôt pour en tirer toutes les conclusions. Rendez-vous donc le mois prochain pour la suite des événements.

Indice Mars 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

102.09

99.75

106.39

101.65

 


À 102.09 notre indice de référence enregistre sa deuxième baisse consécutive depuis le début de l’année. Volume de transaction en baisse, prix des maisons et des appartements accusant un net repli, tous les indicateurs accusent le coup. Historiquement, les premiers mois de l’année sont généralement « faibles » en raison de la météo capricieuse et de certains facteurs structurels. Il est trop tôt pour se prononcer sur un retournement de tendance actuellement, nous verrons si les prochains mois confirmeront ou infirmeront ce qui précède. Rendez-vous donc en avril …

Indice Février 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

104.71

101.44

110.46

102.26

 


À 104.71 notre indice de référence a connu sa plus forte baisse depuis aout 2006. Les éléments expliquant ce repli sont la diminution de l’indice du prix des maisons et des appartements en janvier 2007 et la baisse du volume des transactions. Rien d’alarmant néanmoins car le mois de janvier est historiquement faible étant donné les congés de fin d’année et la météo peu favorable. La hausse relative des taux en 2006 ne semble donc pas avoir eu d’impact notable sur le volume des transactions immobilières. En effet, d’un côté, les taux ont peu varié lors du quatrième trimestre 2006. De l’autre, le différentiel de taux entre une hypothèque sur un an et une sur cinq ans n’est plus que de 0.29 points. Les taux ayant convergé, le différentiel est devenu un critère de décision moins important que la durée souhaitée.

Indice Janvier 2007

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

110.34

106.73

116.64

102.11

 


Après avoir accusé une légère baisse en novembre et décembre 2006, notre indice de référence s'affiche à 110.34, poussé à la hausse par un niveau du prix des maisons et des appartements en forte augmentation. La hausse s'explique par ailleurs par le bouclement d'un grand nombre d'affaires à la fin de l'année 2006, élément qui a influencé le volume des transactions, particulièrement soutenu en décembre 2006. Ces chiffres contrastent quelque peu avec la situation sur le marché des taux, ces derniers ayant connu une hausse suite à l'annonce des chiffres sur l'inflation. 2006 aura donc été une nouvelle année exceptionnelle, nous verrons si la tendance se poursuit en 2007.

Indice Décembre 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

107.63

104.57

113.26

102.255

 


À 107,63, notre indice mensuel s'affiche en légère baisse pour le deuxième mois consécutif après avoir connu une envolée significative en octobre 2006. Après analyse approfondie, il apparait que les données du mois d'octobre ont été influencées par un très fort volume de ventes durant le mois de septembre, le plus fort depuis le début de l'année. Cet élément explique en grande partie la hausse « anormale » relevée par un grand nombre d'observateurs. Au niveau actuel, notre indice poursuit sa tendance annuelle et se maintient au-dessus du niveau moyen de 105. Le prix des appartements et des maisons est très légèrement en baisse par rapport au mois de novembre 2006 mais se maintient à des niveaux élevés (respectivement 113,26 et 104,57). Nous clôturons donc 2006 sur une note résolument positive. Seuls les mois de mars, avril et mai auront connu un fléchissement de la tendance haussière constatée tout au long de l'année. Nous verrons si 2007 confirmera cette tendance ou l'inversera temporairement, voire définitivement. Nous ne possédons à l'heure actuelle pas assez d'éléments pour le prédire.

Indice Novembre 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

109.58

104.91

117.93

104.125

 


Après avoir connu une hausse exceptionnelle en octobre 2006, l'indice SwissRéseau est revenu sur des niveaux de aout et septembre. Cette relative baisse s'explique essentiellement par une diminution s'agissant des prix des maisons sur la période. Celui des appartements demeure quant à lui soutenu, à un niveau équivalent aux plus hauts relevés en octobre. Le volume des transactions, de son côté, continue son irrémédiable ascension. La tendance haussière se poursuit donc, malgré un grand nombre d'indicateurs économiques laissant apparaitre une surchauffe au niveau des prix de l'immobilier et une augmentation de l'inflation en général.

Indice Octobre 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

113.07

109.50

119.57

104.06

 


À 113,07 l'indice SwissRéseau s'affiche à un niveau très élevé par rapport aux mois précédents. Tous les indicateurs sont en forte hausse : le prix des maisons, celui des appartements (+ 13%) ont connu une progression sans précédent. Le volume des transactions effectuées est quant à lui très soutenu. Après avoir connu un début d'année 2006 en demi-teinte (crainte de hausse des taux, chômage, hausse du prix du pétrole, etc,), le marché connait une forte croissance depuis le mois de juin. La grande question que nombre d'intervenants se pose : faut-il vendre aujourd'hui ? Aux niveaux actuels, cela parait tentant … L'avenir nous en dira plus !

Indice Septembre 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

105.23

105.47

104.80

103.80

 


L'indice SwissRéseau, à 105,23, s'établit à nouveau en hausse et cela pour la 4ème fois consécutive. S'agissant des prix des maisons et des appartements, le premier a connu une hausse importante au mois d'aout, le deuxième quant à lui est en légère régression. Le sous-indice du respect des prix poursuit sa tendance et tend à s'écarter de plus en plus, ce qui indique clairement que les prix effectivement réalisés sont de plus en plus éloignés de ceux demandés par les vendeurs. Quant au volume des transactions, ce dernier demeure soutenu exprimant par la même la tendance actuelle du marché : l'embellie se poursuit.

Indice Août 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

103.10

101.85

105.29

102.48

 


À 103,10, l'indice SwissRéseau est en hausse pour la troisième fois consécutive. Poussé par une demande soutenue aussi bien au niveau des maisons que des appartements, l'indice confirme la bonne santé du marché immobilier depuis le mois de juin 2006. En effet, le volume des transactions s'affichait en nette baisse entre le mois de janvier et le mois de mai 2006, ce qui nous avait conduit à anticiper un repli des ventes dans la foulée de la hausse des taux et de celle des prix demandés. C'était sans compter sur la situation des ménages qui sont de plus en plus nombreux à vouloir être propriétaires. Par ailleurs, la bonne santé de l'économie suisse et la baisse du chômage a eu un impact très positif sur le moral des gens et les a conduit à investir plus que prévu. Compte tenu de ces éléments, l'indice des transactions a connu un fort rebond passant d'un niveau plancher de 98,19 en mai à 108,08 en juillet 2006. Par ailleurs, s'agissant du sous-indice du respect des prix, ce dernier indique un écart de plus en plus important entre les prix demandés par les vendeurs et ceux effectivement réalisés. Rien d'étonnant de voir se développer de plus en plus de concepts de ventes aux enchères immobilières. Par les temps qui courent, il devient dangereux de passer à côté de certaines opportunités !

Indice Juillet 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

102.03

98.34

108.41

101.42

 


Malgré une situation tendue au niveau des taux d'intérêts (les hypothèques à taux fixe d'une durée de cinq ans n'avaient plus été aussi chères depuis quatre ans pour s'établir en moyenne à 3.75 %, soit 29 % de plus qu'il y a un an), l'indice SwissRéseau s'établit en forte hausse par rapport au mois précèdent (102.03). Nous avions constaté ces derniers mois que le marché semblait connaitre un ralentissement que nous avions tenté d'expliquer par la hausse des taux. Les niveaux actuels contredisent cette tendance, de manière plus que significative. En effet, la demande pour les appartements et les maisons a été particulièrement soutenue lors de la période de référence. Quant au volume des transactions, ce dernier a connu la hausse la plus importante depuis le début de l'année (109.94). Nous verrons ces prochains mois s'il s'agit d'un réajustement ponctuel ou d'un véritable renversement de tendance.

Indice Juin 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

96.11

92.17

102.81

100.39

 


Après avoir accusé une baisse en mai 2006, l'indice SwissRéseau retrouve ses niveaux du début de l'année pour s'afficher à 96.11. Cela tend à démontrer une certaine stabilité dans la prise en compte des paramètres constitutifs de notre indice. Par contre, s'agissant des transactions effectuées (indice mars 06 : 104.01 - indice juin 06 : 98.19), l'indice de ces dernières accuse une nouvelle fois une baisse significative qui confirme la tendance en cours. S'agit-il comme précédemment d'une indication sur la sécheresse du marché ou d'un revirement de tendance au niveau des acheteurs craignant une hausse des taux d'intérêt ? Avec la situation actuelle sur le marché des taux aux Etats-Unis et la crainte d'une hausse de l'inflation outre-atlantique, cette constatation pourrait bien se confirmer dans les mois à venir.

Indice Mai 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

94.58

92.30

98.28

101.18

 


S'affichant ce mois à 94.58 points, l'indice mensuel des transactions effectuées par les agences membres de SwissRéseau est une nouvelle fois en baisse. Le marché de la villa se détend par ailleurs plus nettement que celui de l'appartement (92.30 points contre 98.28 points) qui reste sous pression avec des prix de vente moyens demeurant proches des plus hauts du début de l'année. L'indice des transactions montre, quant à lui, une légère mais régulière diminution du nombre de transactions mensuelles, prouvant une fois encore la sécheresse du marché immobilier romand.

Indice Avril 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

96.69

94.87

99.94

100.33

 


Indice SwissRéseau – Publication avril 2006. Si, à 96.69 points, l'indice SwissRéseau demeure stable par rapport au mois précédent, il est intéressant de constater que les prix moyens au mètre carré poursuivent leur légère tendance baissière. S'agit-il d'un retournement de marché ou plutôt d'une simple consolidation ? -Il est vraisemblablement trop tôt pour le dire bien que certains signes (hausse des taux d'intérêts hypothécaires notamment) sont favorables à la première solution. Le sous-indice du respect des prix (100.33 contre 100.44) indique un écart un peu plus important entre les prix demandés par les vendeurs et ceux effectivement réalisés, ce qui soutien également la thèse selon laquelle le marché se détend. Rendez-vous le mois prochain pour la confirmation de cette tendance !

Indice mars 2006

Prix des maisons

Prix des appartements

Respect des prix

96.68

94.76

99.95

100.44

 


A 96.68 points, l'indice SwissRéseau s'établit en légère hausse par rapport au mois précédent. Cette hausse est principalement due aux transactions sur appartements enregistrées pendant la période sous revue. En effet, plus de la moitié des ventes de cette catégorie se sont conclues à un prix au mètre carré de CHF 6'000.— ou plus et avec une surface moyenne de 160m2, en hausse également. Ceci qui confirme encore une demande très soutenue d'appartements de 4 ½ pièces et plus. Par opposition, les indicateurs concernant les transactions sur villas se sont affaissés et reflètent peut-être qu'un plafond a été atteint. Nous devrons attendre quelques mois afin de confirmer ou non cette hypothèse.

SwissRéseau SA, Avenue d'Ouchy 18, 1006 Lausanne, tel. 021 319 91 71, fax. 021 319 91 70
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